Bulgaria atrae a compradores de inmuebles de toda Europa y de más allá: los precios son asequibles, los impuestos bajos y el mercado va desde pisos en la ciudad hasta casas en la costa y en la montaña. Sin embargo, que un extranjero pueda comprar un inmueble concreto depende de tres cosas: quién es el comprador, qué tipo de inmueble es y si compra una persona física o una sociedad.
Las reglas de un vistazo
| Comprador | Viviendas, oficinas, edificios | Suelo urbano | Suelo agrícola y forestal |
|---|---|---|---|
| Ciudadano o sociedad de la UE / EEE | Sí | Sí | Sí |
| Ciudadano o sociedad de fuera de la UE | Sí | Por lo general no; véanse las excepciones | No (salvo herencia o tratado) |
| Sociedad búlgara con socios de fuera de la UE | Sí | Sí | No |
De dónde salen estas reglas
La Constitución protege la propiedad privada, pero su artículo 22.1 limita la adquisición de suelo por extranjeros: solo pueden adquirirlo en las condiciones derivadas de la pertenencia de Bulgaria a la UE, en virtud de un tratado internacional ratificado o por herencia legal. Los edificios reciben otro trato: la Ley de la Propiedad permite a los extranjeros ser propietarios de edificios y de derechos reales limitados, como el derecho de superficie, salvo que una ley especial disponga otra cosa.
Compradores de la UE y del EEE
Los ciudadanos y sociedades de la UE y del EEE reciben prácticamente el mismo trato que los búlgaros. Pueden comprar pisos, casas y las parcelas correspondientes. Desde el final del periodo transitorio del tratado de adhesión, el 31 de diciembre de 2013, también pueden adquirir suelo agrícola y forestal.
La ley búlgara mantiene todavía el requisito de que quien compre suelo agrícola haya residido cinco años en Bulgaria. En su sentencia de 18 de enero de 2024 en el asunto C-562/22, el Tribunal de Justicia de la UE declaró ese requisito incompatible con la libre circulación de capitales. Como el Derecho de la UE prevalece, no debe aplicarse a compradores de otros Estados miembros de la UE, y el mismo razonamiento se extiende a los nacionales del EEE en virtud del Acuerdo sobre el EEE.
Compradores de fuera de la UE
Los ciudadanos y sociedades de fuera de la UE pueden adquirir libremente edificios, viviendas y otras unidades independientes, así como derechos reales limitados, como el derecho de superficie. El Tribunal Supremo de Casación ha confirmado además (resolución n.º 210, de 27 de diciembre de 2016) que la prohibición constitucional sobre el suelo no impide comprar un edificio terminado junto con el suelo sobre el que se asienta.
El suelo agrícola y forestal les sigue vedado, con dos excepciones: la herencia legal y un tratado internacional ratificado con su país que lo permita. El heredero de fuera de la UE que herede ese tipo de suelo debe transmitirlo a una persona con derecho a adquirirlo en el plazo de tres años desde la apertura de la sucesión.
La vía societaria y su límite
Muchos compradores de fuera de la UE adquieren una casa con parcela a través de una sociedad búlgara, que, como persona jurídica búlgara, puede ser titular de suelo urbano. Esta vía tiene un límite claro: una sociedad búlgara con socios o accionistas de fuera de la UE, por regla general, no puede adquirir suelo agrícola; las excepciones, muy limitadas, deben comprobarse caso por caso. La sociedad conlleva además obligaciones contables y fiscales que conviene valorar antes de elegir esta estructura.
Cómo se desarrolla una compra
Revisión jurídica
Una verificación completa de la titularidad y las cargasEN antes de que cambie de manos cualquier cantidad.
Contrato preliminar
Precio, señal, calendario y consecuencias del incumplimiento: el documento que le protege hasta el cierre. Si el vendedor se echa atrás, puede exigirse judicialmenteEN.
Certificados
Se obtienen el certificado de valor fiscal y el croquis catastral.
Escritura notarial
La compraventa se firma ante un notario del distrito donde se encuentra el inmueble.
Inscripción
La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Quienes inviertan al menos 306.775 euros pueden utilizar además la compra como base para la residencia en Bulgaria.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano de fuera de la UE comprar un piso a su nombre?
Sí. Los pisos, oficinas y locales de un edificio pueden comprarse directamente, sin sociedad.
¿Es obligatorio contar con un abogado para la compra?
No lo exige la ley, pero es muy recomendable. El notario solo comprueba, justo antes de la firma, lo que exige la ley; el abogado revisa con antelación el historial de titularidad, las cargas, las licencias de obra y las condiciones del contrato, y asesora sobre la estructura.
¿Qué gastos se suman al precio?
Normalmente el impuesto municipal de transmisiones (hasta el 3 %), los honorarios notariales, la tasa de inscripción, los honorarios del abogado y, en su caso, la comisión de la agencia inmobiliaria.
Este contenido es información general sobre el derecho búlgaro y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.
