България привлича купувачи на имоти от цяла Европа и отвъд нея: цените са достъпни, данъците — ниски, а пазарът предлага всичко от градски апартаменти до къщи на морето и в планината. Дали чужденец може да купи конкретен имот обаче зависи от три неща — кой е купувачът, какъв е имотът и дали купувачът е физическо лице или дружество.
Правилата накратко
| Купувач | Апартаменти, офиси, сгради | Земя в регулация | Земеделска земя и гори |
|---|---|---|---|
| Гражданин или дружество от ЕС / ЕИП | Да | Да | Да |
| Гражданин или дружество от трета държава | Да | По правило не — вижте изключенията по-долу | Не (освен при наследяване или по договор) |
| Българско дружество със съдружници от трети държави | Да | Да | Не |
Откъде идват правилата
Конституцията защитава частната собственост, но чл. 22, ал. 1 ограничава придобиването на земя от чужденци: те могат да я придобиват само при условията, произтичащи от членството на България в ЕС, по силата на ратифициран международен договор или чрез наследяване по закон. Сградите се третират различно — Законът за собствеността позволява на чужденците да придобиват сгради и ограничени вещни права, например право на строеж, освен ако специален закон не предвижда друго.
Купувачи от ЕС и ЕИП
Гражданите и дружествата от ЕС и ЕИП се третират почти напълно като българите. Те могат да купуват апартаменти, къщи и съответните им парцели. След края на преходния период по Договора за присъединяване на 31 декември 2013 г. те могат да придобиват и земеделска земя и гори.
В българското законодателство все още съществува изискване купувачите на земеделска земя да са пребивавали в България пет години. С решение от 18 януари 2024 г. по дело C-562/22 Съдът на ЕС прие, че това изискване е несъвместимо със свободното движение на капитали. Тъй като правото на ЕС има предимство, то не следва да се прилага спрямо купувачи от други държави членки на ЕС — а същата логика важи и за гражданите на ЕИП по Споразумението за ЕИП.
Купувачи извън ЕС
Гражданите и дружествата от трети държави могат свободно да придобиват сгради, апартаменти и други самостоятелни обекти, както и ограничени вещни права като право на строеж. Върховният касационен съд потвърди (Решение № 210 от 27 декември 2016 г.), че конституционната забрана за земя не пречи на придобиването на завършена сграда заедно със земята под нея.
Земеделската земя и горите остават недостъпни за тях с две изключения: наследяване по закон и ратифициран международен договор с тяхната държава, който го позволява. Наследник от трета държава, наследил такава земя, трябва да я прехвърли на лице, което има право да я притежава, в тригодишен срок от откриване на наследството.
Пътят чрез дружество — и неговата граница
Много купувачи от трети държави придобиват къща с парцел чрез българско дружество, което като българско юридическо лице може да притежава земя в регулация. Пътят има една твърда граница: българско дружество със съдружници или акционери от държави извън ЕС по правило не може да придобива земеделска земя; тесните изключения трябва да се проверяват за всеки отделен случай. Дружеството носи и счетоводни и данъчни задължения, които трябва да бъдат претеглени преди избора на тази структура.
Как протича покупката
Правна проверка
Пълна проверка на собствеността и тежестите, преди да бъдат платени каквито и да е суми.
Предварителен договор
Цена, капаро, график и последици при неизпълнение — документът, който Ви защитава до окончателната сделка. Ако продавачът се откаже, той може да бъде обявен за окончателен от съда.
Удостоверения
Снабдяване с удостоверение за данъчна оценка и скица на имота.
Нотариален акт
Продажбата се подписва пред нотариус в района, където се намира имотът.
Вписване
Актът се вписва в Имотния регистър.
Купувачите, които инвестират поне 306 775 евро, могат да използват покупката и като основание за пребиваване в България.
Често задавани въпроси
Може ли гражданин на трета държава да купи апартамент на свое име?
Да. Апартаменти, офиси и магазини в сграда могат да се купуват пряко, без дружество.
Задължителен ли е адвокат при покупката?
Не по закон, но е силно препоръчително. Нотариусът проверява само това, което законът изисква непосредствено преди подписването; адвокатът преглежда предварително историята на собствеността, тежестите, строителните книжа и условията на договора и съветва за структурата.
Какви разходи има освен цената?
Обикновено местен данък при придобиване (до 3%), нотариални такси, такса за вписване, адвокатско възнаграждение и евентуална комисиона на агенцията.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
