Покупката на жилище преди сградата да е завършена обикновено означава по-ниска цена и избор между обектите. Означава и плащане за нещо, което още не съществува, често на дружество, създадено само за този проект. Правната работа се свежда до един въпрос: какво става с парите ви, ако сградата никога не бъде завършена? Отговорът зависи от документите зад проекта и от момента, в който собствеността преминава към вас.
Преди да подпишете каквото и да било
- Чия е земята и на какво основание строи строителят — в собствен имот или по право на строеж, учредено от собствениците на земята, често срещу обезщетение с жилища.
- Разрешението за строеж и одобреният инвестиционен проект и дали разрешението е влязло в сила. То губи действие, ако строителството не започне в три години или грубият строеж не бъде завършен в пет.
- Ипотеки и претенции, вписани срещу земята или проекта в Имотния регистър — и дали банката се е съгласила да освободи вашия обект, когато платите.
- Строителят: опитът му, съдебни дела и дали е дружество с един проект и без други активи.
- Какво точно купувате: номер, етаж и чиста площ на обекта, идеалните части от общите части, мазе или паркомясто и степента на завършеност.
Трите акта — и какво означава всеки за вас
Преди Акт 14
Все още не съществува нищо, което да притежавате. Защитата ви е договорна, чрез предварителен договор — освен ако сделката е структурирана така, че да ви даде вещно право от самото начало, например като придобиете с нотариален акт правото на строеж за вашия обект.
Акт 14
Когато конструкцията, ограждащите стени и покривът са изпълнени и общината удостовери завършения груб строеж, жилището ви съществува юридически и може да ви бъде прехвърлено с нотариален акт. Това е най-важният момент в покупката.
Акт 15
Строителят предава завършената сграда на възложителя. Отбележете дефектите, които откриете сега; гаранционните срокове текат от въвеждането в експлоатация.
Акт 16
Властите издават разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Едва сега можете законно да се нанесете, да регистрирате адрес и да включите окончателно комуналните услуги.
Обвързване на плащанията с напредъка
Колкото по-малко платите преди Акт 14, толкова по-малко можете да загубите. График от този вид държи риска в разумни граници — пример, а не правило:
| Етап | Част от цената |
|---|---|
| Предварителен договор | 20–30% |
| Акт 14, срещу нотариалния акт за вашия обект | 40–50% |
| Акт 15 | 10–20% |
| Акт 16 | Остатъкът, поне 10% |
Ако строителят настоява за голямо плащане предварително, поискайте обезпечение: банкова гаранция или ескроу сметка, от която сумата се освобождава едва след подписването на съответния акт.
Клаузите, които имат значение в предварителния договор
- Срокове за завършване и за Акт 16, неустойка за всеки месец забава и право да развалите договора и да си върнете парите при дълга забава.
- Задължението на строителя да подпише нотариалния акт за вашия обект в определен срок след Акт 14.
- Степента на завършеност, описана в приложение — а не „съгласно каталога на строителя“.
- Как се измерва площта и какво става, ако построената площ се различава от договорената.
- Кой плаща местния данък при придобиване, нотариалните такси и таксата за вписване.
- Заличаването на ипотеката на банката върху вашия обект.
Ако строителят откаже да подпише окончателния договор, предварителният договор, който съдържа всички съществени условия, може да бъде обявен за окончателен от съда по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите — още една причина да бъде изготвен внимателно.
Често задавани въпроси
Може ли чужденец да купи жилище в строеж?
Да. Граждани на всяка държава могат да притежават жилище в България. Гражданите на държави извън ЕС не могат да придобиват земя, но това не пречи на покупката на жилище в сграда — вижте публикацията ни за чуждестранните купувачи.
Какво става, ако строителят фалира преди завършването?
Ако вече притежавате обекта си с нотариален акт след Акт 14, той не е част от имуществото на строителя: запазвате го и можете да довършите сградата заедно с другите собственици. Преди Акт 14 обикновено сте обикновен кредитор за платените суми — затова плащанията преди този момент трябва да бъдат малки или обезпечени.
Строителят казва, че сградата „е с Акт 16“. Какво да поискам да видя?
Разрешението за ползване — издавано от Дирекцията за национален строителен контрол за по-големите сгради — или, за по-малките, удостоверението на общината за въвеждане в експлоатация. Протоколът по Акт 15 сам по себе си не е достатъчен. Преди подписването извършваме и проверката на собствеността, която е нужна при всяка покупка.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай. Непознатите термини са обяснени в нашия речник.
