Покупка квартиры до завершения строительства обычно означает более низкую цену и выбор из всех квартир. Но это и оплата того, чего ещё не существует, — часто компании, созданной ради одного проекта. Юридическая работа сводится к одному вопросу: что будет с вашими деньгами, если дом так и не достроят? Ответ зависит от документов проекта и от момента, когда право собственности переходит к вам.
Прежде чем что-то подписывать
- Кому принадлежит земля и на каком основании строит застройщик — на собственном участке или по праву застройки, предоставленному собственниками земли, часто в обмен на квартиры.
- Разрешение на строительство и утверждённый проект, а также вступило ли разрешение в силу. Оно теряет силу, если строительство не началось в течение трёх лет или грубый строеж не завершён в течение пяти.
- Ипотеки и требования, зарегистрированные в Имущественном реестре в отношении земли или проекта, — и согласился ли банк снять обременение с вашей квартиры после оплаты.
- Застройщик: его репутация, судебные дела и то, не является ли он компанией одного проекта без других активов.
- Что именно вы покупаете: номер квартиры, этаж и чистую площадь, долю в общих частях, кладовую или парковочное место и степень отделки.
Три акта — и что каждый значит для вас
До Акта 14
Того, чем вы могли бы владеть, ещё не существует. Ваша защита — договорная, через предварительный договор, если только сделка не построена так, чтобы дать вам вещное право с самого начала, например через приобретение по нотариальному акту права застройки для вашей квартиры.
Акт 14
Когда несущие конструкции, наружные стены и крыша готовы и община удостоверила завершение грубого строежа, ваша квартира юридически существует и может быть передана вам по нотариальному акту. Это самый важный момент всей покупки.
Акт 15
Строитель передаёт готовое здание застройщику. Зафиксируйте недостатки, которые обнаружите сейчас; гарантийные сроки по закону отсчитываются с ввода в эксплуатацию.
Акт 16
Власти выдают разрешение или удостоверение на эксплуатацию. Только теперь можно законно въехать, зарегистрировать адрес и окончательно подключить коммунальные услуги.
Привязка платежей к ходу строительства
Чем меньше вы заплатите до Акта 14, тем меньше можете потерять. Такой график удерживает риск в разумных пределах — это пример, а не правило:
| Этап | Доля цены |
|---|---|
| Предварительный договор | 20–30% |
| Акт 14, при подписании нотариального акта на вашу квартиру | 40–50% |
| Акт 15 | 10–20% |
| Акт 16 | Остаток, не менее 10% |
Если застройщик настаивает на крупной предоплате, попросите обеспечение: банковскую гарантию или эскроу-счёт, с которого деньги переводятся только после подписания соответствующего акта.
Важные условия предварительного договора
- Сроки завершения строительства и получения Акта 16, неустойка за каждый месяц просрочки и право расторгнуть договор и вернуть деньги при долгой задержке.
- Обязанность застройщика подписать нотариальный акт на вашу квартиру в определённый срок после Акта 14.
- Степень отделки, описанная в приложении, — а не «по каталогу застройщика».
- Как измеряется площадь и что происходит, если фактическая площадь отличается от договорной.
- Кто платит местный налог на приобретение, нотариальные сборы и сбор за регистрацию.
- Снятие ипотеки банка с вашей квартиры.
Если застройщик откажется подписать окончательный договор, предварительный договор, содержащий все существенные условия, может быть объявлен окончательным судом по ч. 3 ст. 19 Закона об обязательствах и договорах, — ещё одна причина составить его тщательно.
Вопросы клиентов
Может ли иностранец купить квартиру в строящемся доме?
Да. Граждане любой страны могут владеть квартирой в Болгарии. Граждане стран вне ЕС не могут приобретать землю, но это не мешает купить квартиру в здании — см. нашу публикацию для иностранных покупателей.
Что будет, если застройщик обанкротится до завершения строительства?
Если квартира уже принадлежит вам по нотариальному акту после Акта 14, она не входит в имущество застройщика: она остаётся у вас, и вы можете достроить здание вместе с другими собственниками. До Акта 14 вы, как правило, обычный кредитор в отношении уплаченных денег — поэтому платежи до этого момента должны быть небольшими или обеспеченными.
Застройщик говорит, что у дома «есть Акт 16». Что попросить показать?
Разрешение на эксплуатацию — для крупных зданий его выдаёт Дирекция национального строительного контроля — или, для небольших, удостоверение общины о вводе в эксплуатацию. Одного протокола по Акту 15 недостаточно. Перед подписанием мы также проводим проверку права собственности, необходимую при любой покупке.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу. Незнакомые термины объяснены в нашем глоссарии.
