Большинства споров о недвижимости, которые мы ведём, можно было бы избежать надлежащей проверкой до уплаты задатка. Юридическая проверка — её часто называют due diligence — устанавливает, может ли продавец продать объект, какие права на него есть у других и соответствует ли то, что вы видите, градостроительным нормам. Она сочетает изучение документов, справки в публичных реестрах и правовой анализ того, что они показывают.
Документы, которые мы получаем
| Документ | Что он показывает | Откуда он берётся |
|---|---|---|
| Нотариальный акт о собственности | Что продавец владеет объектом и на каком основании | От продавца; копию может получить адвокат в Службе по регистрации |
| Кадастровая схема или эскиз | Границы, площадь, соседи и уникальный кадастровый идентификатор | Агентство по геодезии, картографии и кадастру или община |
| Удостоверение о записях | Ипотеки, аресты, исковые заявления, зарегистрированные договоры аренды и другие права | Имущественный реестр, Агентство по регистрации |
| Удостоверение о налоговой оценке | Налоговая стоимость и неуплаченный налог на имущество (ст. 264, ч. 1 Налогово-страхового процессуального кодекса) | Отдел местных налогов общины |
| Сведения о семейном положении и имущественном режиме | Является ли объект супружеским имуществом, для продажи которого нужно согласие супруга | Община (гражданское состояние) и Реестр имущественных отношений супругов |
| Разрешение на использование или удостоверение о вводе в эксплуатацию (часто его неточно называют «Акт 16») | Что новое здание законно пригодно для проживания | Дирекция национального строительного контроля (категории I–III) или орган, выдавший разрешение на строительство (категории IV–V) |
Пять проверок
Идентификация объекта
Сверить кадастровый идентификатор и данные с нотариальным актом. Расхождения в площади или границах встречаются часто, и их нужно объяснить.
История права собственности минимум за десять лет
Десять лет — срок приобретательной давности. Любой порок в более ранней сделке — ничтожной или оспоримой — может переходить по цепочке, ведь никто не может передать больше прав, чем имеет сам.
Обременения
Ипотеки, аресты, иски, сервитуты и аренда — и действительно ли старые ипотеки погашены в реестре.
Проверка продавца
Семейное положение и имущественный режим; согласны ли все сособственники и наследники; нет ли проблем с дееспособностью.
Градостроительство и строительство
Соответствие подробному плану застройки, разрешению на строительство и разрешению на использование — и узаконены ли позднейшие изменения, например обустройство мансарды или остеклённые балконы.
Адвокат и нотариус — две разные задачи
| Адвокат | Нотариус |
|---|---|
| Работает на вас — до того, как вы приняли обязательства | Действует беспристрастно — в момент подписания |
| Анализирует историю права собственности, обременения, градостроительный статус и договорные риски | Проверяет личность, дееспособность, право собственности, публичные долги перед налоговым ведомством и местные налоги, как требует закон |
| Составляет или проверяет предварительный договор и консультирует по структуре сделки | Удостоверяет нотариальный акт и направляет его на регистрацию |
Эти роли дополняют друг друга; ни одна не заменяет другую.
Что вы получаете
Письменное заключение, в котором перечислены найденные риски, объяснено, насколько серьёзен каждый из них, и даны рекомендации, что потребовать от продавца, — или стоит ли отказаться от сделки.
Вопросы клиентов
Разве нотариус уже не проверяет всё это?
Нет. Нотариус выполняет предусмотренные законом проверки непосредственно перед подписанием — прежде всего право собственности и некоторые публичные долги. Полный анализ истории права собственности, обременений, совместной собственности и градостроительного статуса — задача адвоката, и она выполняется до того, как вы примете обязательства.
За какой период нужно проверять право собственности?
Минимум за десять лет — это охватывает срок приобретательной давности. Если история сложная — реституция, наследование, раздел, — мы проверяем и более ранний период.
Я покупаю на этапе строительства. Что нужно проверить?
Право застройщика на землю или право застройки, разрешение на строительство, ипотеку на проект и условия договора о завершении строительства и разрешении на использование. В таких покупках особенно важен предварительный договор.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.
