La mayoría de los litigios inmobiliarios que llevamos podrían haberse evitado con una comprobación adecuada antes de pagar la señal. Una revisión jurídica —a menudo llamada due diligence— establece si el vendedor puede vender, qué derechos tienen otros sobre el inmueble y si lo que usted ve cumple realmente la normativa urbanística. Combina el examen de documentos, consultas en registros públicos y un análisis jurídico de lo que muestran.
Los documentos que obtenemos
| Documento | Qué muestra | De dónde procede |
|---|---|---|
| Escritura de propiedad | Que el vendedor es el propietario y por qué título | Del vendedor; un abogado puede obtener una copia en la Oficina de Registro |
| Croquis catastral o plano | Linderos, superficie, colindantes y el identificador catastral único | Agencia de Geodesia, Cartografía y Catastro o el municipio |
| Certificado de cargas | Hipotecas, embargos, demandas pendientes, arrendamientos inscritos y otros derechos | Registro de la Propiedad, Agencia de Registros |
| Certificado de valoración fiscal | Valor fiscal y cualquier impuesto sobre bienes inmuebles impagado (art. 264.1 del Código de Procedimiento Tributario y de Seguridad Social) | Departamento de tributos locales del municipio |
| Datos de estado civil y régimen económico matrimonial | Si el inmueble es un bien conyugal que requiere el consentimiento del cónyuge | Municipio (registro civil) y Registro de régimen económico matrimonial |
| Licencia de uso o certificado de puesta en servicio (a menudo llamado de forma imprecisa «Acta 16») | Que un edificio nuevo es legalmente apto para su ocupación | Dirección Nacional de Control de la Construcción (categorías I–III) o la autoridad que concedió la licencia de obras (categorías IV–V) |
Las cinco comprobaciones
Identificar el inmueble
Cotejar el identificador catastral y los datos con la escritura. Las discrepancias de superficie o linderos son frecuentes y deben explicarse.
Seguir la titularidad al menos diez años atrás
Diez años es el plazo de la usucapión. Cualquier defecto en una transmisión anterior —un negocio nulo o anulable— puede arrastrarse por la cadena, porque nadie puede transmitir más derechos de los que tiene.
Revisar las cargas
Hipotecas, embargos, demandas, servidumbres y arrendamientos, y si las hipotecas antiguas se han cancelado realmente.
Comprobar al vendedor
Estado civil y régimen económico; si todos los copropietarios y herederos están de acuerdo; posibles problemas de capacidad.
Comprobar urbanismo y construcción
Conformidad con el plan urbanístico de detalle, la licencia de obras y la licencia de uso, y si las modificaciones posteriores, como la conversión de buhardillas o el cerramiento de balcones, se legalizaron.
Abogado y notario — dos trabajos distintos
| El abogado | El notario |
|---|---|
| Trabaja para usted, antes de que se comprometa | Actúa de forma imparcial, en el momento de la firma |
| Analiza el historial de titularidad, las cargas, el urbanismo y los riesgos contractuales | Comprueba identidad, capacidad, titularidad, deudas públicas con la agencia tributaria y tributos locales, como exige la ley |
| Redacta o revisa el contrato preliminar y asesora sobre la estructura | Autoriza la escritura y la remite para su inscripción |
Los dos papeles se complementan; ninguno sustituye al otro.
Qué recibe usted
Un dictamen escrito que enumera los riesgos detectados, explica la gravedad de cada uno y recomienda qué exigir al vendedor, o si conviene renunciar a la compra.
Preguntas de nuestros clientes
¿No comprueba ya todo esto el notario?
No. El notario realiza las comprobaciones que exige la ley justo antes de la firma, principalmente la titularidad y determinadas deudas públicas. La revisión completa del historial de titularidad, las cargas, la copropiedad y la situación urbanística corresponde al abogado y se hace antes de que usted se comprometa.
¿Hasta cuándo debe comprobarse la titularidad?
Al menos diez años, lo que cubre el plazo de la usucapión. Cuando el historial es complicado —restitución, herencia, división—, nos remontamos más atrás.
Compro sobre plano. ¿Qué debo comprobar?
El derecho del promotor sobre el terreno o el derecho de superficie, la licencia de obras, cualquier hipoteca sobre el proyecto y las condiciones del contrato sobre la terminación y la licencia de uso. En estas compras, el contrato preliminar es especialmente importante.
Este contenido es información general sobre el derecho búlgaro y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.
