Los derechos reales son la parte del derecho civil que decide a quién pertenece una cosa, quién puede usarla y cómo se defienden esos derechos frente a todos los demás. En materia inmobiliaria regulan pisos heredados que comparten varios hermanos, parcelas atravesadas por el camino de acceso de un vecino, padres que conservan un derecho de uso vitalicio tras donar la vivienda a sus hijos y edificios levantados sobre suelo ajeno.
Asesoramos y litigamos en todos estos asuntos, junto con nuestro trabajo en operaciones inmobiliarias.
Situaciones habituales
- Una copropiedad que ya no funciona. Los copropietarios, a menudo herederos o excónyuges, no se ponen de acuerdo sobre el uso, el alquiler o la venta del inmueble. Cualquiera de ellos puede poner fin a la copropiedad mediante la división voluntaria o judicial.
- Otra persona tiene la posesión. Un antiguo inquilino, un familiar o un ocupante ilegal no se marcha, o un vecino ha construido invadiendo el lindero. El propietario puede reclamar la posesión conforme al artículo 108 de la Ley de la Propiedad (acción reivindicatoria).
- Título incierto. Los documentos faltan o se contradicen, o la propiedad se adquirió por una posesión prolongada. Mediante una acción declarativa, el tribunal puede confirmar quién es el propietario.
- Derechos limitados. El usufructo, el derecho de superficie y las servidumbres deben constituirse, inscribirse, ejercerse o extinguirse.
De qué nos ocupamos
- Asesoramiento sobre la adquisición y transmisión de derechos reales
- Constitución y defensa de usufructos, derechos de superficie y servidumbres
- División de bienes en copropiedad y de antiguos bienes del matrimonio
- Acciones para recuperar la posesión y hacer cesar las perturbaciones (acciones reivindicatoria y negatoria)
- Acciones declarativas de dominio
- Comprobación de los asientos del Registro de la Propiedad y corrección de errores
- Adquisición de la propiedad por usucapión (posesión prolongada)
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre la propiedad y el usufructo?
El propietario puede poseer el inmueble, usarlo, percibir sus rentas y disponer de él. El titular de un usufructo puede vivir en el inmueble o alquilarlo y quedarse con las rentas, pero no puede venderlo. Es un derecho personal: no puede transmitirse y se extingue con la muerte del titular o al vencer el plazo pactado.
¿Se puede obligar a un copropietario a seguir en copropiedad?
No. Al derecho a pedir la división no se puede renunciar y no prescribe. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el tribunal divide el inmueble en partes separadas o, si no es posible, lo adjudica a uno de los copropietarios a cambio de una compensación a los demás, u ordena su venta pública y reparte el precio según las cuotas.
¿Puedo llegar a ser propietario de un terreno que uso desde hace años?
Es posible. El derecho búlgaro reconoce la usucapión tras diez años de posesión continuada y pacífica a título de dueño, o cinco años si la posesión empezó de buena fe con un título aparentemente válido. No se aplica a los bienes de dominio público del Estado y de los municipios. Normalmente se acredita mediante un procedimiento notarial o ante los tribunales.
