Das Sachenrecht ist der Teil des Zivilrechts, der bestimmt, wem eine Sache gehört, wer sie nutzen darf und wie diese Rechte gegenüber allen anderen verteidigt werden. Bei Immobilien regelt es geerbte Wohnungen, die Geschwistern gemeinsam gehören, Grundstücke, über die die Zufahrt des Nachbarn führt, Eltern, die sich nach der Übertragung eines Hauses an ihre Kinder ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbehalten, und Gebäude auf fremdem Grund.
Wir beraten und prozessieren in all diesen Fragen – ergänzend zu unserer Arbeit bei Immobiliengeschäften.
Typische Situationen
- Miteigentum, das nicht mehr funktioniert. Miteigentümer – oft Erben oder frühere Ehegatten – können sich über Nutzung, Vermietung oder Verkauf nicht einigen. Jeder von ihnen kann das Miteigentum durch einvernehmliche oder gerichtliche Teilung beenden.
- Jemand anderes hat den Besitz. Ein früherer Mieter, ein Verwandter oder ein Hausbesetzer zieht nicht aus, oder ein Nachbar hat über die Grenze gebaut. Der Eigentümer kann nach Art. 108 des Eigentumsgesetzes auf Herausgabe klagen (Vindikationsklage).
- Unsicherer Eigentumsnachweis. Unterlagen fehlen oder widersprechen sich, oder das Eigentum wurde durch langjährigen Besitz erworben. Mit einer Feststellungsklage lässt sich gerichtlich bestätigen, wem die Immobilie gehört.
- Beschränkte dingliche Rechte. Nießbrauch, Baurechte und Dienstbarkeiten müssen begründet, eingetragen, ausgeübt oder beendet werden.
Was wir übernehmen
- Beratung zum Erwerb und zur Veräußerung dinglicher Rechte
- Begründung und Schutz von Nießbrauch, Baurechten und Dienstbarkeiten
- Teilung von Miteigentum, auch von früherem ehelichen Vermögen
- Klagen auf Herausgabe und Unterlassung von Störungen (Vindikations- und Negatorienklagen)
- Feststellungsklagen zum Eigentum
- Prüfung von Eintragungen im Immobilienregister und Berichtigung von Fehlern
- Eigentumserwerb durch Ersitzung (langjährigen Besitz)
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Nießbrauch?
Der Eigentümer darf die Immobilie besitzen, nutzen, Erträge daraus ziehen und darüber verfügen. Wer einen Nießbrauch hat, darf darin wohnen oder sie vermieten und die Erträge behalten, sie aber nicht verkaufen. Das Recht ist höchstpersönlich: Es ist nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten oder mit Ablauf der vereinbarten Zeit.
Kann ein Miteigentümer gezwungen werden, im Miteigentum zu bleiben?
Nein. Auf das Recht, die Teilung zu verlangen, kann nicht verzichtet werden, und es verjährt nicht. Einigen sich die Miteigentümer nicht, teilt das Gericht die Immobilie entweder in getrennte Teile oder – wenn das nicht möglich ist – weist sie einem Miteigentümer gegen Ausgleichszahlung an die anderen zu oder ordnet eine öffentliche Versteigerung an und verteilt den Erlös nach Anteilen.
Kann ich Eigentümer eines Grundstücks werden, das ich seit Jahren nutze?
Möglicherweise. Das bulgarische Recht erkennt die Ersitzung nach zehn Jahren ununterbrochenen, ungestörten Eigenbesitzes an, oder nach fünf Jahren, wenn der Besitz gutgläubig auf einem dem Anschein nach gültigen Erwerbstitel beruhte. Für öffentliches Eigentum des Staates und der Gemeinden gilt das nicht. Die Ersitzung wird meist in einem notariellen Verfahren oder vor Gericht festgestellt.
