Muchos propietarios extranjeros alquilan su inmueble en Bulgaria: un piso en Sofía a un inquilino de larga duración, un apartamento en la costa a turistas. Ambas cosas están permitidas, pero siguen reglas distintas. El alquiler de larga duración es sobre todo cuestión de un buen contrato y de pagar el impuesto sobre la renta; el turístico es una actividad regulada, y desde mayo de 2026 las normas de la UE hacen desaparecer de las plataformas los anuncios no registrados.
Alquiler de larga duración
Un contrato escrito protege a ambas partes. Debe fijar la renta y la forma de pago, la fianza, quién paga los suministros y los gastos de comunidad, el estado de la vivienda con un inventario firmado y cómo puede ponérsele fin. Como usted está fuera, acuerde también a quién acude el inquilino en el lugar para las reparaciones: normalmente una empresa de gestión o una persona con su poder.
El impuesto sobre la renta
Como propietario sin residencia fiscal en Bulgaria, debe un 10 % de impuesto definitivo sobre la renta del inmueble búlgaro:
- Si el inquilino es una empresa (o un autónomo que alquila para su actividad), retiene el impuesto de cada pago y lo ingresa.
- Si el inquilino es un particular, usted lo declara y paga directamente, cada trimestre, antes del final del mes siguiente.
- Si vive en la UE o el EEE, puede presentar una declaración anual en Bulgaria y que el impuesto se recalcule como para un residente, con una deducción legal del 10 % por gastos.
- Su país de residencia también puede gravar la renta, normalmente deduciendo el impuesto búlgaro según un convenio de doble imposición.
El alquiler de vivienda suele estar exento de IVA, por lo que un alquiler de larga duración de una vivienda normalmente no implica IVA.
Alquiler turístico de corta duración
Alquilar a turistas por noches o semanas es una actividad de alojamiento turístico:
Registro
El inmueble debe estar categorizado o registrado según la Ley de Turismo —la mayoría de pisos y casas como habitaciones o apartamento para huéspedes, a través del municipio— antes de anunciarse.
Anuncio
Según el reglamento de la UE sobre alquileres de corta duración, vigente desde el 20 de mayo de 2026, cada anuncio debe mostrar su número de registro; las plataformas retiran los anuncios sin él y comparten los datos de reservas con las autoridades.
Huéspedes
Las estancias se registran en el sistema nacional de información turística.
Tasa turística
Una pequeña tasa por noche, fijada por cada municipio, que declara y paga el anfitrión.
IVA
Si los ingresos por alojamiento superan el umbral del IVA, el registro pasa a ser obligatorio: véase el registro a efectos del IVA en Bulgaria.
Antes de optar por el alquiler turístico, lea también las normas del edificio y los acuerdos de la comunidad de propietarios: pueden limitar el uso de la vivienda y afectar a la relación con los vecinos.
Gestionarlo a distancia
Un gestor o agente local puede ocuparse de inquilinos, limpieza, reparaciones y pagos mediante un poder: véase poderes otorgados en el extranjero. Haga que la renta llegue a una cuenta a su nombre, conserve copias de contratos y pagos y asegúrese de que el impuesto sobre el inmueble y la tasa de basuras se pagan cada año, porque los tributos locales pendientes retrasarán cualquier venta futura.
Preguntas de nuestros clientes
¿Necesito una sociedad búlgara para alquilar mi piso?
No. Puede alquilarlo como propietario particular. Una sociedad solo merece la pena con una cartera mayor o una explotación de tipo hotelero.
La renta se ingresa en mi cuenta en el extranjero. ¿Debo igualmente el impuesto búlgaro?
Sí. El impuesto sigue a la ubicación del inmueble, no a la de la cuenta. Bulgaria grava las rentas de inmuebles búlgaros, y las autoridades reciben datos de las plataformas y los bancos.
¿Puedo deducir mis gastos?
Con el impuesto definitivo del 10 % sobre la renta bruta, no. Si vive en la UE o el EEE y opta por el recálculo anual, se aplica una deducción legal del 10 %. Si piensa vender más adelante, lea también vender su inmueble en Bulgaria desde el extranjero.
Este contenido es información general sobre el derecho búlgaro y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto.
