Viele ausländische Eigentümer vermieten ihre bulgarische Immobilie: eine Wohnung in Sofia an einen Langzeitmieter, ein Apartment an der Küste an Urlauber. Beides ist erlaubt, folgt aber unterschiedlichen Regeln. Die Langzeitmiete ist vor allem eine Frage eines guten Vertrags und der Steuer auf die Miete; die Ferienvermietung ist eine regulierte touristische Tätigkeit, und seit Mai 2026 lassen EU-Regeln nicht registrierte Inserate von den Plattformen verschwinden.
Langzeitvermietung
Ein schriftlicher Mietvertrag schützt beide Seiten. Er sollte Miete und Zahlungsweise, Kaution, die Übernahme von Nebenkosten und Hausgeld, den Zustand der Wohnung mit unterschriebenem Inventar und die Beendigung regeln. Da Sie im Ausland sind, vereinbaren Sie auch, an wen sich der Mieter vor Ort bei Reparaturen wendet — meist eine Hausverwaltung oder eine Person mit Ihrer Vollmacht.
Steuer auf die Miete
Als Eigentümer ohne steuerliche Ansässigkeit in Bulgarien schulden Sie 10 % Abgeltungsteuer auf die Miete aus der bulgarischen Immobilie:
- Ist der Mieter ein Unternehmen (oder ein Selbständiger, der für sein Geschäft mietet), behält er die Steuer von jeder Zahlung ein und führt sie ab.
- Ist der Mieter eine Privatperson, erklären und zahlen Sie die Steuer selbst, vierteljährlich bis zum Ende des Folgemonats.
- Leben Sie in der EU oder im EWR, können Sie eine bulgarische Jahreserklärung abgeben und die Steuer wie für Ansässige neu berechnen lassen, mit einem pauschalen Kostenabzug von 10 %.
- Ihr Wohnsitzstaat kann die Miete ebenfalls besteuern und rechnet die bulgarische Steuer meist nach einem Doppelbesteuerungsabkommen an.
Die Vermietung von Wohnraum ist in der Regel umsatzsteuerfrei; eine Langzeitvermietung einer Wohnung führt daher normalerweise nicht zur Umsatzsteuer.
Ferienvermietung
Die Vermietung an Urlauber für Nächte oder Wochen ist touristische Beherbergung:
Registrierung
Die Immobilie muss nach dem Tourismusgesetz kategorisiert oder registriert sein — die meisten Wohnungen und Häuser als Gästezimmer oder Gästeapartment über die Gemeinde —, bevor sie beworben wird.
Inserat
Nach der EU-Verordnung über kurzfristige Vermietungen, gültig seit 20. Mai 2026, muss jedes Inserat die Registriernummer zeigen; Plattformen entfernen Inserate ohne Nummer und übermitteln Buchungsdaten an die Behörden.
Gäste
Übernachtungen werden im nationalen Tourismus-Informationssystem erfasst.
Kurtaxe
Eine kleine Abgabe pro Nacht, von jeder Gemeinde festgelegt, erklärt und zahlt der Gastgeber.
Umsatzsteuer
Übersteigen die Beherbergungseinnahmen die Umsatzsteuerschwelle, wird die Registrierung Pflicht — siehe Umsatzsteuer-Registrierung in Bulgarien.
Lesen Sie vor der Entscheidung für Ferienvermietung auch die Hausordnung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft: Sie können die Nutzung einschränken und das Verhältnis zu den Nachbarn beeinflussen.
Verwaltung aus der Ferne
Ein örtlicher Verwalter oder Makler kann Mieter, Reinigung, Reparaturen und Zahlungen mit einer Vollmacht übernehmen — siehe im Ausland unterzeichnete Vollmachten. Lassen Sie die Miete auf ein Konto auf Ihren Namen fließen, bewahren Sie Kopien von Verträgen und Zahlungen auf und achten Sie darauf, dass Grundsteuer und Müllgebühr jedes Jahr bezahlt werden, denn offene Kommunalabgaben halten jeden späteren Verkauf auf.
Häufige Fragen unserer Mandanten
Brauche ich eine bulgarische Gesellschaft, um meine Wohnung zu vermieten?
Nein. Sie können als Privateigentümer vermieten. Eine Gesellschaft lohnt sich erst bei einem größeren Bestand oder einem hotelähnlichen Betrieb.
Die Miete geht auf mein Konto im Ausland. Schulde ich trotzdem bulgarische Steuer?
Ja. Die Steuer folgt dem Ort der Immobilie, nicht dem des Kontos. Bulgarien besteuert Mieten aus bulgarischen Immobilien, und die Behörden erhalten Daten von Plattformen und Banken.
Kann ich meine Kosten abziehen?
Bei der Abgeltungsteuer von 10 % auf die Bruttomiete nicht. Leben Sie in der EU oder im EWR und wählen die jährliche Neuberechnung, gilt ein pauschaler Abzug von 10 %. Wer später verkaufen will, sollte auch Ihre Immobilie in Bulgarien vom Ausland aus verkaufen lesen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
