Bulgarien zieht Immobilienkäufer aus ganz Europa und darüber hinaus an: Die Preise sind erschwinglich, die Steuern niedrig, und der Markt reicht von Stadtwohnungen bis zu Häusern am Meer und in den Bergen. Ob ein Ausländer ein bestimmtes Objekt kaufen kann, hängt jedoch von drei Dingen ab: wer der Käufer ist, um welche Art von Immobilie es sich handelt und ob eine natürliche Person oder eine Gesellschaft kauft.
Die Regeln auf einen Blick
| Käufer | Wohnungen, Büros, Gebäude | Bauland | Landwirtschaftliche Flächen und Wald |
|---|---|---|---|
| EU-/EWR-Bürger oder -Gesellschaft | Ja | Ja | Ja |
| Bürger oder Gesellschaft aus einem Nicht-EU-Staat | Ja | In der Regel nein – siehe Ausnahmen unten | Nein (außer Erbschaft oder Staatsvertrag) |
| Bulgarische Gesellschaft mit Nicht-EU-Gesellschaftern | Ja | Ja | Nein |
Woher die Regeln stammen
Die Verfassung schützt das Privateigentum, beschränkt aber in Art. 22 Abs. 1 den Erwerb von Grund und Boden durch Ausländer: Sie können ihn nur unter Bedingungen erwerben, die sich aus der EU-Mitgliedschaft Bulgariens ergeben, aufgrund eines ratifizierten völkerrechtlichen Vertrags oder durch gesetzliche Erbfolge. Für Gebäude gilt anderes – das Eigentumsgesetz erlaubt Ausländern, Gebäude und beschränkte dingliche Rechte wie ein Baurecht zu erwerben, sofern kein Spezialgesetz etwas anderes bestimmt.
Käufer aus der EU und dem EWR
Bürger und Gesellschaften aus der EU und dem EWR werden nahezu wie Bulgaren behandelt. Sie können Wohnungen, Häuser und die dazugehörigen Grundstücke kaufen. Seit dem Ende der Übergangsfrist aus dem Beitrittsvertrag am 31. Dezember 2013 können sie auch landwirtschaftliche Flächen und Wald erwerben.
Das bulgarische Recht enthält weiterhin die Voraussetzung, dass Käufer landwirtschaftlicher Flächen seit fünf Jahren in Bulgarien ansässig sein müssen. Mit Urteil vom 18. Januar 2024 in der Rechtssache C-562/22 hat der Gerichtshof der EU diese Voraussetzung für unvereinbar mit der Kapitalverkehrsfreiheit erklärt. Da das Unionsrecht Vorrang hat, darf sie auf Käufer aus anderen EU-Mitgliedstaaten nicht angewendet werden – dieselbe Begründung gilt nach dem EWR-Abkommen auch für EWR-Staatsangehörige.
Käufer von außerhalb der EU
Bürger und Gesellschaften aus Nicht-EU-Staaten können Gebäude, Wohnungen und andere selbstständige Einheiten sowie beschränkte dingliche Rechte wie ein Baurecht frei erwerben. Das Oberste Kassationsgericht hat zudem bestätigt (Entscheidung Nr. 210 vom 27. Dezember 2016), dass das verfassungsrechtliche Verbot für Grund und Boden dem Kauf eines fertigen Gebäudes samt dem darunterliegenden Grundstück nicht entgegensteht.
Landwirtschaftliche Flächen und Wald bleiben ihnen verschlossen, mit zwei Ausnahmen: gesetzliche Erbfolge und ein ratifizierter völkerrechtlicher Vertrag mit ihrem Staat, der den Erwerb erlaubt. Ein Erbe aus einem Nicht-EU-Staat, der solche Flächen erbt, muss sie innerhalb von drei Jahren nach Eröffnung des Erbfalls auf eine erwerbsberechtigte Person übertragen.
Der Weg über eine Gesellschaft — und seine Grenze
Viele Käufer aus Nicht-EU-Staaten erwerben ein Haus mit Grundstück über eine bulgarische Gesellschaft, die als bulgarische juristische Person Bauland besitzen darf. Dieser Weg hat eine feste Grenze: Eine bulgarische Gesellschaft mit Gesellschaftern oder Aktionären aus Nicht-EU-Staaten darf in der Regel keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben; die engen Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen. Die Gesellschaft bringt außerdem Buchführungs- und Steuerpflichten mit sich, die vor der Wahl dieser Struktur abgewogen werden sollten.
So läuft ein Kauf ab
Rechtliche Prüfung
Eine vollständige Eigentums- und LastenprüfungEN, bevor Geld fließt.
Vorvertrag
Preis, Anzahlung, Zeitplan und Rechtsfolgen bei Vertragsbruch – das Dokument, das Sie bis zum Abschluss schützt. Springt der Verkäufer ab, lässt er sich gerichtlich durchsetzenEN.
Bescheinigungen
Die Steuerwertbescheinigung und die Katasterskizze werden eingeholt.
Notarielle Urkunde
Der Kauf wird vor einem Notar im Bezirk der Immobilie unterzeichnet.
Eintragung
Die Urkunde wird ins Immobilienregister eingetragen.
Käufer, die mindestens 306.775 Euro investieren, können den Kauf zudem als Grundlage für einen Aufenthalt in Bulgarien nutzen.
Häufige Fragen
Kann ein Nicht-EU-Bürger eine Wohnung auf den eigenen Namen kaufen?
Ja. Wohnungen, Büros und Läden in einem Gebäude können direkt gekauft werden, ohne Gesellschaft.
Ist beim Kauf ein Anwalt vorgeschrieben?
Gesetzlich nicht, aber sehr zu empfehlen. Der Notar prüft unmittelbar vor der Unterzeichnung nur, was das Gesetz verlangt; ein Anwalt prüft vorab die Eigentumshistorie, Belastungen, Baugenehmigungen und Vertragsbedingungen und berät zur Struktur.
Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?
In der Regel die kommunale Grunderwerbsteuer (bis zu 3 %), Notargebühren, die Eintragungsgebühr, das Anwaltshonorar und gegebenenfalls die Maklerprovision.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
