ما يمكن للمشترين الأجانب تملّكه في بلغاريا وما لا يمكنهم

تجذب بلغاريا مشتري العقارات من أنحاء أوروبا ومن خارجها: الأسعار في المتناول، والضرائب منخفضة، والسوق تمتد من شقق المدن إلى منازل الساحل والجبال. لكن قدرة الأجنبي على شراء عقار بعينه تتوقف على ثلاثة أمور: من هو المشتري، وما نوع العقار، وهل المشتري فرد أم شركة.

القواعد باختصار

مصدر القواعد

يحمي الدستور الملكية الخاصة، لكن المادة 22، الفقرة 1، منه تقيّد اكتساب الأجانب لـالأراضي: فلا يجوز لهم اكتسابها إلا وفق شروط ناشئة عن عضوية بلغاريا في الاتحاد الأوروبي، أو بموجب معاهدة دولية مصدَّق عليها، أو بالميراث القانوني. أما المباني فتُعامل بصورة مختلفة، إذ يجيز قانون الملكية للأجانب تملّك المباني والحقوق العينية المحدودة، مثل حق البناء، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك.

المشترون من الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية

يُعامل مواطنو وشركات الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية معاملة البلغاريين تقريباً. فيمكنهم شراء الشقق والمنازل والأراضي التابعة لها. ومنذ انتهاء الفترة الانتقالية للانضمام في 31 ديسمبر 2013، يمكنهم أيضاً شراء الأراضي الزراعية والغابات.

لا يزال القانون البلغاري يتضمن شرط إقامة خمس سنوات في بلغاريا لمشتري الأراضي الزراعية. وفي حكمها الصادر في 18 يناير 2024 في القضية C-562/22، قضت محكمة العدل الأوروبية بأن هذا الشرط يتعارض مع حرية حركة رؤوس الأموال. ولأن قانون الاتحاد الأوروبي له الأولوية، لا ينبغي تطبيقه على المشترين من الدول الأعضاء الأخرى، ويمتد المنطق نفسه إلى مواطني المنطقة الاقتصادية الأوروبية بموجب اتفاقيتها.

المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي

يمكن لمواطني وشركات الدول من خارج الاتحاد الأوروبي اكتساب المباني والشقق والوحدات الأخرى بحرية، وكذلك الحقوق المحدودة مثل حق البناء. وقد أكدت محكمة النقض العليا أيضاً (القرار رقم 210 بتاريخ 27 ديسمبر 2016) أن الحظر الدستوري على الأراضي لا يمنع شراء مبنى مكتمل مع الأرض المقام عليها.

تبقى الأراضي الزراعية والغابات مغلقة أمامهم، مع استثناءين: الميراث القانوني، ومعاهدة دولية مصدَّق عليها مع دولتهم تجيز ذلك. والوارث من خارج الاتحاد الذي يرث مثل هذه الأرض يجب أن ينقلها إلى شخص يحق له تملّكها خلال ثلاث سنوات من افتتاح التركة.

مسار الشركة وحدوده

يشتري كثير من المشترين من خارج الاتحاد منزلاً مع قطعة أرض عبر شركة بلغارية، إذ يمكنها بصفتها شخصاً اعتبارياً بلغارياً تملّك الأراضي داخل المدن. ولهذا المسار حد واحد ثابت: الشركة البلغارية التي لها شركاء أو مساهمون من خارج الاتحاد لا يجوز لها كقاعدة عامة اكتساب الأراضي الزراعية، وينبغي التحقق من الاستثناءات الضيقة في كل حالة على حدة. كما تجلب الشركة التزامات محاسبية وضريبية ينبغي أخذها في الحسبان قبل اختيار هذا الهيكل.

كيف تسير عملية الشراء

1. المراجعة القانونية

   فحص كامل للملكية والقيودEN قبل انتقال أي أموال.

2. العقد الابتدائي

   السعر والعربون والجدول الزمني ووسائل الانتصاف، وهو المستند الذي يحميك حتى إتمام الصفقة. وإذا تراجع البائع، يمكن تنفيذه أمام المحكمة.

3. الشهادات

   تُستخرج شهادة التقييم الضريبي والمخطط المساحي.

4. العقد التوثيقي

   يُوقَّع البيع أمام كاتب عدل في الدائرة التي يقع فيها العقار.

5. القيد

   يُقيد العقد في السجل العقاري.

يمكن للمشترين الذين يستثمرون ما لا يقل عن 306,775 يورو استخدام الشراء أيضاً أساساً لـالإقامة في بلغاريا.

أسئلة يطرحها العملاء

يقدّم هذا الدليل معلومات عامة عن القانون البلغاري كما كان في تاريخ النشر، ولا يُعدّ استشارة قانونية لحالتك الخاصة. المصطلحات غير المألوفة مشروحة في مسرد المصطلحات (بالإنجليزية).