يخبرك إعلان بيع العقار في بلغاريا بالسعر والمساحة والإطلالة، لكنه لا يخبرك ما إذا كان البائع يملك فعلا حق البيع، أو ما إذا كان العقار مرهونا لدى بنك، أو ما إذا كان لشريك في الملكية حق يطالب به، أو ما إذا كان الطابق العلوي قد حصل على ترخيص قانوني في أي وقت. هذه الأسئلة تجيب عنها المراجعة القانونية، وتكلفة الإجابة عنها قبل دفع العربون أقل بكثير من تكلفتها بعده.
نمثل المشترين والبائعين في صفقات المساكن والمكاتب وقطع الأراضي والعقارات الاستثمارية، ولدينا خبرة خاصة مع العملاء الذين يشترون من الخارج.
قبل أن تلتزم
نبدأ بفحص شامل للعقار وللبائع:
- تاريخ الملكية في السجل العقاري ومستندات ملكية البائع
- الرهون والحجوزات وحقوق الارتفاق والدعاوى القائمة وغيرها من القيود
- الملكية المشتركة، والأموال المشتركة بين الزوجين، وموافقة جميع الملاك
- الوضع بموجب المخطط التنظيمي التفصيلي، ورخص البناء، وشهادة الإشغال
- مطالبات استرداد الملكية وغيرها من المخاطر التاريخية
- الضرائب المحلية غير المدفوعة وديون المرافق المرتبطة بالعقار
تتسلم تقريرا مكتوبا يتضمن خلاصة بلغة واضحة حول ما إذا كان عليك المضي قدما، وما يجب إصلاحه أو التفاوض عليه أولا.
العقود وإتمام الصفقة
نصوغ العقد الابتدائي أو نراجعه، وهو المستند الذي يحدد السعر والعربون والجدول الزمني والعواقب إذا تراجع أي من الطرفين، ونرافق الصفقة إلى كاتب العدل لتوقيع العقد النهائي وقيده. وفي الصفقات الأكبر، يمكننا ترتيب الدفع عبر حساب ضمان لدى كاتب العدل أو لدى بنك.
المشترون الأجانب
يمكن لمواطني دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية شراء أي نوع من العقارات بالشروط نفسها المطبقة على البلغاريين. أما مواطنو الدول الأخرى فيمكنهم شراء المباني والوحدات المستقلة، كالشقق والمكاتب والمحلات، مباشرة، لكن لا يمكنهم شراء الأرض؛ وفي حالة المنزل مع قطعة أرض، يكون الحل المعتاد هو الشراء عبر شركة بلغارية. يشرح دليلنا للمشترين الأجانبEN الخيارات المتاحة، كما أن الشراء بما يتجاوز قيمة معينة قد يفتح أيضا طريقا إلى الإقامة في بلغارياEN.
عندما تسوء الأمور
نتولى أيضا النزاعات العقارية: دعاوى استرداد الحيازة، وقسمة العقار بين الشركاء في الملكية، وتنفيذ العقود الابتدائية، وعيوب البناء. اطلع على صفحة حقوق الملكيةEN لمعرفة هذا الجانب من عملنا.
أسئلة يطرحها عملاؤنا
هل يكون العقد الابتدائي ملزما إذا غير البائع رأيه؟
نعم. إذا رفض البائع توقيع العقد النهائي، يمكن للمشتري أن يطلب من المحكمة إعلان العقد الابتدائي عقدا نهائيا، ويكون لذلك الأثر نفسه الذي للعقد التوثيقي. ولكي ينجح ذلك، يجب أن يتضمن العقد الشروط الأساسية للبيع، وهذا أحد أسباب مراجعتنا له قبل أن توقعه.
ما التكاليف التي يدفعها المشتري إضافة إلى الثمن؟
عادة ضريبة نقل الملكية المحلية (تحددها كل بلدية بنسبة تصل إلى 3% من السعر أو التقييم الضريبي، أيهما أعلى)، ورسوم كاتب العدل، ورسوم القيد، والأتعاب القانونية. ويمكن الاتفاق في العقد على توزيع هذه التكاليف بين الطرفين.
هل يمكنكم إتمام الشراء وأنا في الخارج؟
نعم. بموجب توكيل موثق لدى كاتب العدل، يمكننا توقيع العقود وإتمام العقد التوثيقي وقيد العقار نيابة عنك، مع إطلاعك على كل مرحلة.
