保加利亚吸引着来自欧洲各地乃至更远地区的购房者：房价亲民、税负较低，市场涵盖城市公寓到海滨和山区住宅。然而，外国人能否购买某一处房产，取决于三点：买家是谁、房产属于什么类型，以及买家是个人还是公司。
规则一览
| 买家 | 公寓、办公室、建筑物 | 城镇土地 | 农业用地和林地 |
|---|---|---|---|
| 欧盟 / 欧洲经济区公民或公司 | 可以 | 可以 | 可以 |
| 非欧盟公民或外国公司 | 可以 | 一般不可以——例外见下文 | 不可以（继承或条约除外） |
| 由非欧盟股东持有的保加利亚公司 | 可以 | 可以 | 不可以 |
规则的来源
宪法保护私有财产，但其第 22 条第 1 款限制外国人取得土地：外国人只能依据保加利亚加入欧盟所产生的条件、经批准的国际条约，或依法继承取得土地。建筑物则区别对待——《所有权法》允许外国人拥有建筑物和建筑权等有限物权，除非特别法另有规定。
来自欧盟和欧洲经济区的买家
欧盟和欧洲经济区的公民和公司几乎享有与保加利亚人完全相同的待遇，可以购买公寓、房屋及其附属地块。自入盟过渡期于 2013 年 12 月 31 日结束起，他们也可以购买农业用地和林地。
保加利亚法律仍规定，购买农业用地者须在保加利亚居住满五年。欧盟法院在 2024 年 1 月 18 日对 C-562/22 号案件的判决中认定，这一要求与资本自由流动原则不符。由于欧盟法优先适用，该要求不应适用于来自其他成员国的买家——同样的逻辑依据《欧洲经济区协定》也适用于欧洲经济区国民。
来自欧盟以外的买家
非欧盟公民和公司可以自由取得建筑物、公寓和其他独立单元，以及建筑权等有限物权。最高上诉法院还确认（2016 年 12 月 27 日第 210 号判决），宪法对土地的禁止性规定，并不妨碍购买已建成的建筑物连同其占用的土地。
农业用地和林地仍不对其开放，但有两项例外：依法继承，以及与其所属国订有允许取得的经批准的国际条约。继承此类土地的非欧盟继承人，须在继承开始后三年内将其转让给有权拥有的人。
公司途径及其限制
许多非欧盟买家通过保加利亚公司购买带地块的房屋，因为保加利亚法人可以拥有城镇土地。这一途径有一条硬性限制：股东或合伙人来自欧盟以外的保加利亚公司，原则上不得取得农业用地；少数狭窄的例外须逐案核实。公司还会带来会计和税务义务，选择这一架构前应一并考虑。
购房流程
法律审查
在任何款项支付之前，进行全面的产权与权利负担核查EN。
预约合同
约定价格、定金、时间表和违约救济——在交割前保护您的文件。如卖方反悔，可诉请法院强制履行。
证明文件
取得税务评估证明和地籍图。
公证契据
在房产所在地区的公证人面前签署买卖契据。
登记
契据登记于不动产登记簿。
投资不低于 306,775 欧元的买家，还可以将购房作为在保加利亚居留的依据。
客户常见问题
非欧盟公民能以本人名义购买公寓吗？
可以。建筑物内的公寓、办公室和商铺均可直接购买，无需设立公司。
购房必须聘请律师吗？
法律上不强制，但强烈建议。公证人只在签署前核查法律要求的事项；律师则会提前审查产权历史、权利负担、建筑许可和合同条款，并就交易架构提供建议。
房价之外还有哪些费用？
通常包括市政转让税（最高 3%）、公证费、登记费、律师费，以及房产中介佣金（如有）。
本指南仅为截至发布之日保加利亚法律的一般性介绍，不构成针对您具体情况的法律意见。 不熟悉的术语可查阅我们的术语表（英文）。
