Болгария привлекает покупателей недвижимости со всей Европы и не только: цены доступны, налоги низкие, а рынок предлагает всё — от городских квартир до домов на море и в горах. Однако то, может ли иностранец купить конкретный объект, зависит от трёх вещей: кто покупатель, что это за объект и покупает ли его физическое лицо или компания.
Правила вкратце
| Покупатель | Квартиры, офисы, здания | Земля в населённых пунктах | Сельхозземли и леса |
|---|---|---|---|
| Гражданин или компания из ЕС / ЕЭЗ | Да | Да | Да |
| Гражданин или компания из страны вне ЕС | Да | Как правило, нет — см. исключения ниже | Нет (кроме наследования или международного договора) |
| Болгарская компания с владельцами из стран вне ЕС | Да | Да | Нет |
Откуда берутся эти правила
Конституция защищает частную собственность, но её ст. 22, ч. 1 ограничивает приобретение иностранцами земли: они могут приобрести её только на условиях, вытекающих из членства Болгарии в ЕС, на основании ратифицированного международного договора или по наследству по закону. Со зданиями иначе: Закон о собственности позволяет иностранцам владеть зданиями и ограниченными вещными правами, например правом застройки, если специальный закон не предусматривает иного.
Покупатели из ЕС и ЕЭЗ
Граждане и компании из ЕС и ЕЭЗ находятся практически в том же положении, что и болгары. Они могут покупать квартиры, дома и относящиеся к ним участки. После окончания переходного периода по договору о вступлении 31 декабря 2013 года они могут приобретать и сельскохозяйственные земли и леса.
В болгарском законе всё ещё есть требование, чтобы покупатели сельхозземли пять лет проживали в Болгарии. В решении от 18 января 2024 года по делу C-562/22 Суд ЕС признал это требование несовместимым со свободой движения капитала. Поскольку право ЕС имеет приоритет, оно не должно применяться к покупателям из других государств — членов ЕС; та же логика распространяется на граждан ЕЭЗ в силу Соглашения о ЕЭЗ.
Покупатели из стран вне ЕС
Граждане и компании из стран вне ЕС могут свободно приобретать здания, квартиры и другие самостоятельные объекты, а также ограниченные вещные права, например право застройки. Верховный кассационный суд также подтвердил (решение № 210 от 27 декабря 2016 года), что конституционный запрет на землю не мешает купить готовое здание вместе с землёй под ним.
Сельскохозяйственные земли и леса для них закрыты, за двумя исключениями: наследование по закону и ратифицированный международный договор с их страной, который это допускает. Наследник из страны вне ЕС, получивший такую землю, обязан передать её лицу, имеющему право ею владеть, в течение трёх лет с открытия наследства.
Путь через компанию — и его пределы
Многие покупатели из стран вне ЕС приобретают дом с участком через болгарскую компанию: как болгарское юридическое лицо она может владеть землёй в населённых пунктах. У этого пути есть твёрдая граница: болгарская компания с участниками или акционерами из стран вне ЕС, как правило, не может приобретать сельскохозяйственные земли; узкие исключения нужно проверять в каждом конкретном случае. Кроме того, компания влечёт бухгалтерские и налоговые обязанности, которые стоит взвесить до выбора такой структуры.
Как проходит сделка
Юридическая проверка
Полная проверка права собственности и обремененийEN до передачи каких-либо денег.
Предварительный договор
Цена, задаток, сроки и последствия нарушения — документ, который защищает вас до завершения сделки. Если продавец отказывается, договор можно исполнить через судEN.
Справки
Оформляются справка о налоговой оценке и кадастровая схема.
Нотариальный акт
Сделка подписывается у нотариуса по месту нахождения недвижимости.
Регистрация
Нотариальный акт вносится в Имущественный реестр.
Покупатели, инвестирующие не менее 306 775 евро, могут также использовать покупку как основание для пребывания в Болгарии.
Частые вопросы
Может ли гражданин страны вне ЕС купить квартиру на своё имя?
Да. Квартиры, офисы и магазины в здании можно купить напрямую, без компании.
Обязателен ли адвокат при покупке?
По закону нет, но очень желателен. Нотариус непосредственно перед подписанием проверяет только то, что требует закон; адвокат заранее изучает историю собственности, обременения, разрешения на строительство и условия договора и консультирует по структуре сделки.
Какие расходы добавляются к цене?
Обычно муниципальный налог на приобретение имущества (до 3 %), нотариальные сборы, регистрационный сбор, гонорар адвоката и, если есть, комиссия агентства недвижимости.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.
