Многие иностранные собственники сдают свою недвижимость в Болгарии: квартиру в Софии — долгосрочному арендатору, апартаменты на побережье — отдыхающим. И то и другое разрешено, но по разным правилам. Долгосрочная аренда — это прежде всего хороший договор и уплата налога с арендной платы; краткосрочная — регулируемая туристическая деятельность, а с мая 2026 года правила ЕС убирают незарегистрированные объявления с платформ.
Долгосрочная аренда
Письменный договор защищает обе стороны. В нём нужно указать арендную плату и порядок оплаты, депозит, кто платит коммунальные услуги и взносы на содержание дома, состояние жилья с подписанной описью и порядок расторжения. Поскольку вы за рубежом, договоритесь и о том, к кому на месте арендатор обращается по поводу ремонта, — обычно это управляющая компания или человек с вашей доверенностью.
Налог с арендной платы
Как собственник, не являющийся налоговым резидентом Болгарии, вы платите 10% окончательного налога с арендной платы от болгарской недвижимости:
- Если арендатор — компания (или самозанятый, арендующий для своей деятельности), она удерживает налог с каждого платежа и перечисляет его.
- Если арендатор — физическое лицо, вы декларируете и платите налог сами, ежеквартально, до конца месяца, следующего за кварталом.
- Если вы живёте в ЕС или ЕЭЗ, можно подать годовую декларацию в Болгарии и пересчитать налог как для резидента — с нормативным вычетом расходов 10%.
- Страна вашего проживания тоже может облагать арендный доход, обычно засчитывая болгарский налог по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Аренда жилья, как правило, освобождена от НДС, поэтому долгосрочная сдача жилья обычно не влечёт обязательств по НДС.
Краткосрочная аренда туристам
Сдача туристам на ночи или недели — это деятельность по туристическому размещению:
Регистрация
Объект должен быть категоризирован или зарегистрирован по Закону о туризме — для большинства квартир и домов как комнаты или апартаменты для гостей, через общину, — до размещения рекламы.
Объявление на платформе
По регламенту ЕС о краткосрочной аренде, действующему с 20 мая 2026 года, в каждом объявлении должен быть регистрационный номер; платформы удаляют объявления без него и передают данные о бронированиях властям.
Гости
Проживание гостей отражается в Единой системе туристической информации.
Туристический налог
Небольшой налог за каждую ночь, устанавливаемый общиной, декларирует и платит владелец.
НДС
Если доход от размещения превысит порог по НДС, регистрация станет обязательной — см. регистрация по НДС в Болгарии.
Прежде чем выбрать краткосрочную аренду, прочитайте также правила дома и решения общего собрания собственников: они могут ограничивать использование жилья и влиять на отношения с соседями.
Управление на расстоянии
Местный управляющий или агент может работать с арендаторами, уборкой, ремонтом и платежами по доверенности — см. доверенности, подписанные за рубежом. Пусть арендная плата поступает на счёт на ваше имя, храните копии договоров и платежей и следите, чтобы налог на недвижимость и сбор за мусор оплачивались каждый год: неоплаченные местные налоги задержат любую будущую продажу.
Вопросы клиентов
Нужна ли болгарская компания, чтобы сдавать квартиру?
Нет. Вы можете сдавать её как частный собственник. Компанию имеет смысл рассматривать только при большем портфеле или гостиничной деятельности.
Арендная плата приходит на мой счёт за рубежом. Должен ли я всё равно платить налог в Болгарии?
Да. Налог следует за местом нахождения недвижимости, а не банковского счёта. Болгария облагает аренду болгарской недвижимости, а налоговые органы получают данные от платформ и банков.
Можно ли вычесть расходы?
При окончательном налоге 10% с валовой арендной платы — нет. Если вы живёте в ЕС или ЕЭЗ и выбираете годовой пересчёт, применяется нормативный вычет 10%. Тем, кто планирует продажу, пригодится материал о продаже недвижимости в Болгарии из-за рубежа.
Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.
