Много чуждестранни собственици отдават имотите си в България под наем: апартамент в София на дългосрочен наемател или жилище на морето на туристи. И двете са позволени, но следват различни правила. Дългосрочният наем е основно въпрос на добър договор и плащане на данък върху наема; ваканционният наем е регулирана туристическа дейност, а от май 2026 г. правилата на ЕС премахват нерегистрираните обяви от платформите.
Дългосрочен наем
Писменият договор пази и двете страни. Той трябва да определя наема и начина на плащане, депозита, кой плаща комуналните услуги и разходите за етажната собственост, състоянието на имота с подписан опис и как всяка страна може да прекрати договора. Тъй като сте в чужбина, уговорете и как наемателят да се свързва с човек на място за ремонти — обикновено фирма за управление на имоти или лице с Ваше пълномощно.
Данък върху наема
Като собственик, който не е местно лице за данъчни цели в България, дължите 10% окончателен данък върху наема от имота в България:
- Ако наемателят е дружество (или самоосигуряващо се лице, което наема за дейността си), то удържа данъка от всяко плащане и го внася.
- Ако наемателят е физическо лице, Вие декларирате и внасяте данъка сами, всяко тримесечие, до края на месеца след съответното тримесечие.
- Ако живеете в ЕС или ЕИП, можете да подадете годишна данъчна декларация в България и данъкът да бъде преизчислен като за местно лице, с 10% нормативно признати разходи.
- Държавата, в която живеете, също може да облага наема, като обикновено признава българския данък по спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.
Наемът на жилища по правило е освободен от ДДС, затова дългосрочното отдаване на жилище обикновено не води до ДДС задължения.
Краткосрочен ваканционен наем
Настаняването на туристи за нощи или седмици е дейност по туристическо настаняване:
Регистрация
Имотът трябва да бъде категоризиран или регистриран по Закона за туризма — за повечето апартаменти и къщи като стаи или апартамент за гости, чрез общината — преди да бъде рекламиран.
Обява в платформа
По регламента на ЕС за краткосрочните наеми, в сила от 20 май 2026 г., всяка обява трябва да съдържа регистрационния номер; платформите премахват обявите без такъв и предоставят данни за резервациите на властите.
Гости
Нощувките на гостите се отразяват в Единната система за туристическа информация.
Туристически данък
Малък данък на нощувка, определен от всяка община, се декларира и плаща от домакина.
ДДС
Ако приходите от настаняване надхвърлят прага по ДДС, регистрацията става задължителна — вижте регистрация по ДДС.
Преди да изберете ваканционен наем, прочетете и правилника на сградата и решенията на общото събрание на етажната собственост: те могат да ограничат начина на ползване и да повлияят на отношенията със съседите.
Управление от разстояние
Местен управител или агент може да се грижи за наемателите, почистването, ремонтите и плащанията по пълномощно — вижте пълномощни, подписани в чужбина. Нека наемът постъпва по сметка на Ваше име, пазете копия от договорите и плащанията и следете данъкът върху имота и таксата за отпадъци да се плащат всяка година, защото неплатените местни данъци ще забавят всяка бъдеща продажба.
Въпроси, които клиентите задават
Нужна ли ми е българска фирма, за да отдавам апартамента си?
Не. Можете да го отдавате като физическо лице. Дружество си заслужава да се обмисли едва при по-голямо портфолио или хотелска дейност.
Наемът постъпва по сметката ми в чужбина. Дължа ли все пак данък в България?
Да. Данъкът следва местоположението на имота, а не на банковата сметка. България облага наема от имоти в България, а органите получават данни от платформите и банките.
Мога ли да приспадна разходите си?
При окончателния данък от 10% върху брутния наем — не. Ако живеете в ЕС или ЕИП и изберете годишното преизчисляване, се прилагат 10% нормативно признати разходи. Собствениците, които планират продажба, могат да прочетат и продажба на имот в България от чужбина.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
