Viele bulgarische Immobilien gehören Menschen, die anderswo leben: Ausländern, die eine Ferienwohnung gekauft haben, Familien, die ein Haus geerbt haben, Bulgaren, die vor Jahren ausgewandert sind. Ein Verkauf ist ohne Rückkehr gut möglich — doch der Notar beurkundet erst, wenn alle Unterlagen stimmen, und die steuerliche Lage hängt davon ab, wo der Verkäufer lebt. Wer beides vorbereitet, bevor ein Käufer gefunden ist, hält den Verkauf im Zeitplan.
Die Unterlagen, die der Notar verlangt
- Ihr Eigentumsnachweis: die notarielle Urkunde, die Erbunterlagen mit der Erbenbescheinigung oder das Gerichtsurteil, auf dem Ihr Eigentum beruht.
- Steuerbewertung der Immobilie, ausgestellt von der Gemeinde.
- Katasterskizze oder -schema der Immobilie von der Agentur für Geodäsie, Kartografie und Kataster.
- Erklärungen über das Fehlen unbezahlter Steuern und Sozialversicherungsbeiträge (Art. 264 Steuer- und Sozialversicherungsverfahrensgesetzbuch) und über Ihren Familienstand.
- Identität: Ihr Reisepass sowie Ihre bulgarische persönliche Nummer oder Ausländernummer, falls vorhanden.
Der Familienstand ist wichtiger, als Verkäufer erwarten. Wurde die Immobilie während einer Ehe erworben, kann der Ehepartner nach dem anwendbaren Güterstand Miteigentümer sein und mitunterzeichnen oder zustimmen müssen. Bei ausländischen Ehepaaren hängt die Antwort davon ab, welches Recht ihre Ehe regelt — eine frühe Prüfung lohnt sich.
Verkaufen, ohne anzureisen
Sie können jemanden in Bulgarien — in der Regel Ihren Anwalt — bevollmächtigen, in Ihrem Namen zu verkaufen. Für den Verkauf einer Immobilie muss die Vollmacht Unterschrift und Inhalt gleichzeitig notariell beglaubigt haben. Sie können sie vor einem bulgarischen Konsul unterzeichnen, dann ist keine weitere Beglaubigung nötig, oder vor einem örtlichen Notar; dann sind eine Apostille (oder Legalisation) und eine beglaubigte bulgarische Übersetzung erforderlich. Die Erklärungen zu Steuerschulden werden ebenso unterzeichnet. Unser Ratgeber zu im Ausland unterzeichneten Vollmachten erklärt jeden Weg.
Eine gute Vollmacht bezeichnet die Immobilie mit ihrer Katasternummer, legt den Preis oder einen Mindestpreis fest und ermächtigt den Bevollmächtigten, den Vorvertrag und die Urkunde zu unterzeichnen, den Kaufpreis auf ein Konto auf Ihren Namen zu empfangen und Kommunalsteuern und Hausgeld zu begleichen.
Der Verkauf Schritt für Schritt
Vorbereitung
Unterlagen zusammentragen, prüfen, ob die jährliche Grundsteuer und die Müllgebühr bezahlt sind, und offene Beträge mit der Hausverwaltung begleichen.
Vorvertrag
Preis, Anzahlung, Zeitplan und was gilt, wenn eine Seite zurücktritt. Dieses Dokument bindet den Käufer an das Geschäft.
Notarielle Urkunde
Der Notar prüft Ihr Eigentum und die Unterlagen, beide Seiten unterschreiben, und die Urkunde wird im Immobilienregister eingetragen.
Zahlung
Meist per Überweisung, oft über ein Treuhandkonto, das bei Unterzeichnung der Urkunde freigegeben wird.
Nach dem Verkauf
Eine etwa fällige Steuer in Bulgarien erklären und zahlen, Versorgungsverträge kündigen und Kopien der Urkunde und der Zahlungsbelege aufbewahren.
Steuer auf den Gewinn
In Bulgarien Ansässige zahlen keine Steuer auf den Verkauf einer Wohnimmobilie pro Kalenderjahr, wenn seit dem Erwerb mehr als drei Jahre vergangen sind, oder auf den Verkauf von bis zu zwei Immobilien pro Kalenderjahr, wenn mehr als fünf Jahre vergangen sind. Verkäufer, die in einem anderen EU- oder EWR-Staat steuerlich ansässig sind, können dieselbe Behandlung erhalten: Das bulgarische Recht erlaubt ihnen, die Steuer so neu berechnen zu lassen, als wären sie ansässig, womit diese Befreiungen greifen.
Andere Verkäufer zahlen eine Abgeltungsteuer von 10 % auf den Gewinn — Verkaufspreis abzüglich des belegten Erwerbspreises, gemindert um einen gesetzlichen Abzug von 10 %. Die Steuer wird kurz nach dem Verkauf in Bulgarien erklärt und gezahlt. Ihr Wohnsitzstaat kann den Gewinn ebenfalls besteuern und rechnet die bulgarische Steuer in der Regel nach einem Doppelbesteuerungsabkommen an.
Zwei praktische Hinweise. Bewahren Sie die Kaufurkunde und den Nachweis des gezahlten Preises auf, denn der Erwerbspreis muss belegt sein. Und wenn Sie die Immobilie geerbt haben, gelten für die Berechnung der Haltedauer andere Regeln — sagen Sie es uns, bevor Sie einen Preis vereinbaren.
Das Geld erhalten
Für die Ausfuhr des Erlöses aus Bulgarien gibt es keine Devisenbeschränkungen. Seit dem 1. Januar 2026 verwendet Bulgarien den Euro, Überweisungen auf Euro-Konten erfordern also keinen Umtausch. Ihre Bank kann die notarielle Urkunde als Herkunftsnachweis der Mittel verlangen — halten Sie eine Kopie bereit.
Häufige Fragen unserer Mandanten
Ich habe die Immobilie geerbt und nie eintragen lassen. Kann ich trotzdem verkaufen?
Ja, aber zuerst kommen die Schritte der Erbschaft: die Erbenbescheinigung, die Erbschaftsteuererklärung und, wo nötig, Eintragungen im Immobilienregister. Unser Ratgeber zum Erben einer Immobilie in Bulgarien aus dem Ausland erklärt sie.
Muss ich irgendwann nach Bulgarien kommen?
Nein. Mit einer ordnungsgemäß beglaubigten Vollmacht können wir den Vorvertrag und die Urkunde unterzeichnen, den Kaufpreis auf Ihr Konto empfangen und die Steuererklärung abgeben.
Darf die Urkunde einen niedrigeren Preis als den vereinbarten ausweisen?
Nein — und es liegt auch nicht in Ihrem Interesse. Der Preis in der Urkunde muss dem tatsächlichen Preis entsprechen. Eine Unterverbriefung schafft steuerliche und strafrechtliche Risiken und hinterlässt dem Käufer einen niedrigeren belegten Erwerbspreis für seinen eigenen späteren Verkauf.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
