Wer eine Wohnung kauft, bevor das Gebäude fertig ist, zahlt meist weniger und hat die freie Wahl unter den Einheiten. Er zahlt aber auch für etwas, das es noch nicht gibt – oft an eine Gesellschaft, die nur für dieses Projekt gegründet wurde. Die juristische Arbeit läuft auf eine Frage hinaus: Was geschieht mit Ihrem Geld, wenn das Gebäude nie fertig wird? Die Antwort hängt von den Unterlagen hinter dem Projekt ab und davon, wann das Eigentum auf Sie übergeht.
Bevor Sie etwas unterschreiben
- Wem das Grundstück gehört und auf welcher Grundlage der Bauträger baut – auf eigenem Grund oder aufgrund eines Baurechts, das die Grundstückseigentümer eingeräumt haben, oft im Tausch gegen Wohnungen.
- Die Baugenehmigung und die genehmigte Planung, und ob die Genehmigung bestandskräftig ist. Sie erlischt, wenn der Bau nicht binnen drei Jahren beginnt oder der Rohbau nicht binnen fünf Jahren fertig wird.
- Hypotheken und Ansprüche, die im Immobilienregister gegen das Grundstück oder das Projekt eingetragen sind – und ob die Bank zugesagt hat, Ihre Einheit bei Zahlung freizugeben.
- Der Bauträger: seine Erfahrung, Gerichtsverfahren und ob es sich um eine Projektgesellschaft ohne weiteres Vermögen handelt.
- Was genau Sie kaufen: Nummer, Stockwerk und Nettofläche der Einheit, ihren Anteil an den Gemeinschaftsflächen, Kellerraum oder Stellplatz und den Ausbaustandard.
Die drei Akte – und was jeder für Sie bedeutet
Vor Akt 14
Es gibt noch nichts, was Ihnen gehören könnte. Ihr Schutz ist vertraglich, über einen Vorvertrag – es sei denn, das Geschäft ist so gestaltet, dass Sie von Anfang an ein dingliches Recht erwerben, etwa indem Sie das Baurecht für Ihre Einheit durch notarielle Urkunde erwerben.
Akt 14
Sind Tragwerk, Außenwände und Dach fertig und hat die Gemeinde den Rohbau bescheinigt, existiert Ihre Wohnung rechtlich und kann Ihnen durch notarielle Urkunde übertragen werden. Das ist der wichtigste Moment des Kaufs.
Akt 15
Das Bauunternehmen übergibt das fertige Gebäude an den Bauträger. Halten Sie jetzt festgestellte Mängel fest; die gesetzlichen Gewährleistungsfristen laufen ab der Inbetriebnahme.
Akt 16
Die Behörden erteilen die Nutzungsgenehmigung oder -bescheinigung. Erst jetzt dürfen Sie rechtmäßig einziehen, Ihre Adresse anmelden und die Versorgungsanschlüsse endgültig herstellen lassen.
Zahlungen an den Baufortschritt koppeln
Je weniger Sie vor Akt 14 zahlen, desto weniger können Sie verlieren. Ein Zahlungsplan wie dieser hält das Risiko in Grenzen – ein Beispiel, keine Regel:
| Phase | Anteil am Preis |
|---|---|
| Vorvertrag | 20–30 % |
| Akt 14, gegen die notarielle Urkunde über Ihre Einheit | 40–50 % |
| Akt 15 | 10–20 % |
| Akt 16 | Der Rest, mindestens 10 % |
Besteht der Bauträger auf einer hohen Vorauszahlung, verlangen Sie eine Sicherheit: eine Bankgarantie oder ein Treuhandkonto, das erst nach Unterzeichnung des jeweiligen Akts freigegeben wird.
Worauf es im Vorvertrag ankommt
- Fristen für die Fertigstellung und für Akt 16, eine Vertragsstrafe für jeden Monat Verzug und das Recht, bei langem Verzug zurückzutreten und Ihr Geld zurückzuverlangen.
- Die Pflicht des Bauträgers, die notarielle Urkunde über Ihre Einheit innerhalb einer festen Frist nach Akt 14 zu unterzeichnen.
- Den Ausbaustandard, beschrieben in einer Anlage – nicht „gemäß Katalog des Bauträgers“.
- Wie die Fläche gemessen wird und was gilt, wenn die gebaute Fläche vom Vertrag abweicht.
- Wer die kommunale Erwerbsteuer, die Notar- und die Eintragungsgebühren trägt.
- Die Löschung der Bankhypothek auf Ihrer Einheit.
Weigert sich der Bauträger, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, kann ein Vorvertrag, der alle wesentlichen Bedingungen enthält, nach Art. 19 Abs. 3 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge gerichtlich für endgültig erklärt werden – ein Grund mehr, ihn sorgfältig zu formulieren.
Häufige Fragen unserer Mandanten
Kann ein Ausländer eine Wohnung vom Plan kaufen?
Ja. Staatsangehörige jedes Landes können in Bulgarien eine Wohnung besitzen. Drittstaatsangehörige können kein Land erwerben, was dem Kauf einer Wohnung in einem Gebäude aber nicht im Wege steht – siehe unseren Ratgeber für ausländische Käufer.
Was passiert, wenn der Bauträger vor der Fertigstellung insolvent wird?
Gehört Ihnen Ihre Einheit nach Akt 14 bereits durch notarielle Urkunde, fällt sie nicht in die Masse des Bauträgers: Sie behalten sie und können das Gebäude gemeinsam mit den anderen Eigentümern fertigstellen. Vor Akt 14 sind Sie in der Regel einfacher Gläubiger für das gezahlte Geld – deshalb sollten Zahlungen vor diesem Zeitpunkt klein oder abgesichert sein.
Der Bauträger sagt, das Gebäude habe „Akt 16“. Was sollte ich mir zeigen lassen?
Die Nutzungsgenehmigung – bei größeren Gebäuden von der Direktion für nationale Bauaufsicht erteilt – oder bei kleineren die Inbetriebnahmebescheinigung der Gemeinde. Das Protokoll nach Akt 15 allein genügt nicht. Vor der Unterzeichnung führen wir außerdem die Eigentumsprüfung durch, die bei jedem Kauf nötig ist.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Unbekannte Begriffe erklärt unser Glossar.
