Comprar un piso antes de que el edificio esté terminado suele significar un precio más bajo y poder elegir entre todas las viviendas. También significa pagar por algo que todavía no existe, a menudo a una sociedad creada solo para ese proyecto. El trabajo jurídico se reduce a una pregunta: ¿qué pasa con su dinero si el edificio nunca se termina? La respuesta depende de los documentos que hay detrás del proyecto y del momento en que la propiedad pasa a ser suya.
Antes de firmar nada
- De quién es el suelo y con qué título construye el promotor: en suelo propio o en virtud de un derecho de superficie concedido por los propietarios del terreno, a menudo a cambio de pisos.
- La licencia de obras y el proyecto aprobado, y si la licencia es firme. Caduca si la obra no empieza en tres años o si la estructura no se termina en cinco.
- Hipotecas y reclamaciones inscritas sobre el suelo o el proyecto en el Registro de la Propiedad, y si el banco ha aceptado liberar su vivienda cuando usted pague.
- El promotor: su trayectoria, sus pleitos y si es una sociedad de un solo proyecto sin otros activos.
- Qué compra exactamente: número, planta y superficie útil de la vivienda, su cuota en los elementos comunes, trastero o plaza de garaje y el nivel de acabados.
Las tres actas, y lo que cada una significa para usted
Antes del Acta 14
Todavía no existe nada que pueda ser suyo. Su protección es contractual, mediante un contrato preliminar, salvo que la operación se estructure para darle un derecho real desde el principio, por ejemplo adquiriendo por escritura notarial el derecho de superficie correspondiente a su vivienda.
Acta 14
Cuando la estructura, los muros exteriores y la cubierta están terminados y el ayuntamiento certifica la obra en bruto, su piso existe jurídicamente y puede transmitírsele por escritura notarial. Es el momento más importante de la compra.
Acta 15
El constructor entrega el edificio terminado al promotor. Deje constancia de los defectos que detecte ahora; los plazos legales de garantía corren desde la puesta en servicio.
Acta 16
Las autoridades expiden la licencia o el certificado de uso. Solo entonces puede mudarse legalmente, empadronarse en la dirección y dar de alta los suministros de forma definitiva.
Vincular los pagos al avance de la obra
Cuanto menos pague antes del Acta 14, menos puede perder. Un calendario como este mantiene el riesgo bajo control; es un ejemplo, no una norma:
| Fase | Parte del precio |
|---|---|
| Contrato preliminar | 20–30 % |
| Acta 14, contra la escritura notarial de su vivienda | 40–50 % |
| Acta 15 | 10–20 % |
| Acta 16 | El resto, al menos el 10 % |
Si el promotor insiste en un pago anticipado importante, pida una garantía: un aval bancario o una cuenta de depósito en garantía que solo se libere cuando se firme el acta correspondiente.
Las cláusulas que importan en el contrato preliminar
- Plazos para la terminación y para el Acta 16, una penalización por cada mes de retraso y el derecho a resolver el contrato y recuperar su dinero si el retraso es largo.
- La obligación del promotor de firmar la escritura notarial de su vivienda en un plazo fijo tras el Acta 14.
- El nivel de acabados, descrito en un anexo, y no «según el catálogo del promotor».
- Cómo se mide la superficie y qué ocurre si la superficie construida difiere de la del contrato.
- Quién paga el impuesto municipal de transmisión, la notaría y la inscripción.
- La cancelación de la hipoteca del banco sobre su vivienda.
Si el promotor se niega a firmar el contrato definitivo, el tribunal puede declarar definitivo un contrato preliminar que contenga todos los elementos esenciales, conforme al artículo 19.3 de la Ley de Obligaciones y Contratos: una razón más para redactarlo con cuidado.
Preguntas de nuestros clientes
¿Puede un extranjero comprar un piso sobre plano?
Sí. Los ciudadanos de cualquier país pueden ser propietarios de un piso en Bulgaria. Los nacionales de fuera de la UE no pueden adquirir suelo, lo que no impide comprar un piso en un edificio; vea nuestra guía para compradores extranjeros.
¿Qué pasa si el promotor quiebra antes de terminar?
Si ya es propietario de su vivienda por escritura notarial tras el Acta 14, esta no forma parte del patrimonio del promotor: la conserva y puede terminar el edificio junto con los demás propietarios. Antes del Acta 14 suele ser un acreedor ordinario por el dinero pagado; por eso los pagos anteriores a ese momento deben ser pequeños o estar garantizados.
El promotor dice que el edificio «tiene el Acta 16». ¿Qué debo pedir que me enseñe?
La licencia de uso —expedida por la Dirección Nacional de Control de la Construcción para los edificios más grandes— o, en los más pequeños, el certificado municipal de puesta en servicio. El acta de la fase 15 por sí sola no basta. Antes de firmar realizamos también la verificación de la titularidad necesaria en cualquier compra.
Este contenido es información general sobre el derecho búlgaro y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. Los términos desconocidos se explican en nuestro glosario.
