Повечето имотни спорове, които водим, можеха да бъдат избегнати с добра проверка преди плащането на капарото. Правната проверка установява дали продавачът може да продаде, какви права имат други лица върху имота и дали това, което виждате, отговаря на устройственото законодателство. Тя съчетава преглед на документи, справки в публичните регистри и правен анализ на резултатите.
Документите, които снабдяваме
| Документ | Какво показва | Откъде се получава |
|---|---|---|
| Документ за собственост | Че продавачът е собственик и на какво основание | От продавача; препис може да бъде изискан от Службата по вписванията от адвокат |
| Скица или схема | Граници, площ, съседи и уникален идентификатор по кадастъра | Агенцията по геодезия, картография и кадастър или общината |
| Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания | Ипотеки, възбрани, искови молби, вписани наеми и други права | Имотен регистър, Агенция по вписванията |
| Удостоверение за данъчна оценка | Данъчната стойност и евентуални неплатени данъци (чл. 264, ал. 1 ДОПК) | Дирекция „Местни данъци и такси“ на общината |
| Удостоверение за семейно положение и справка за имуществения режим | Дали имотът е съпружеска имуществена общност и изисква съгласие на съпруга | Общината (ЕСГРАОН) и Регистъра на имуществените отношения на съпрузите |
| Разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация (често наричани „Акт 16“) | Че нова сграда законно е годна за обитаване | ДНСК (строежи I–III категория) или органът, издал разрешението за строеж (строежи IV–V категория) |
Петте проверки
Идентификация на имота
Сравняваме идентификатора и данните по кадастъра с документа за собственост. Разминавания в площта или границите са чести и трябва да бъдат обяснени.
История на собствеността поне десет години назад
Десет години е срокът на придобивната давност. Порок в по-ранна сделка — нищожна или унищожаема — може да се пренесе по веригата, защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото има.
Тежести
Ипотеки, възбрани, искове, сервитути и наеми — и дали старите ипотеки действително са заличени.
Продавачът
Семейно положение и имуществен режим; дали всички съсобственици и наследници участват; въпроси на дееспособността.
Устройство и строителство
Съответствие с подробния устройствен план, разрешението за строеж и разрешението за ползване — и дали по-късни промени, като преустроени тавани или остъклени балкони, са узаконени.
Адвокат и нотариус — две различни роли
| Адвокатът | Нотариусът |
|---|---|
| Работи за Вас, преди да поемете ангажимент | Действа безпристрастно, в момента на подписването |
| Анализира историята на собствеността, тежестите, устройството и договорните рискове | Проверява самоличност, дееспособност, собственост, задължения към НАП и местни данъци, както изисква законът |
| Изготвя или преглежда предварителния договор и съветва за структурата | Удостоверява сделката и я изпраща за вписване |
Двете роли се допълват; никоя не замества другата.
Какво получавате
Писмено становище, което изброява откритите рискове, обяснява колко сериозен е всеки от тях и препоръчва какво да поискате от продавача — или дали да се откажете.
Често задавани въпроси
Не проверява ли нотариусът всичко това?
Не. Нотариусът извършва проверките, които законът изисква непосредствено преди подписването — основно собствеността и някои публични задължения. Цялостният анализ на историята на собствеността, тежестите, съсобствеността и устройствения статут е работа на адвоката и се прави, преди да поемете ангажимент.
Колко назад трябва да се провери собствеността?
Поне десет години, което покрива срока на придобивната давност. Когато историята е сложна — реституция, наследяване, делба — проверяваме и по-назад.
Купувам „на зелено“. Какво трябва да проверя?
Правото на собственост на строителя върху земята или правото на строеж, разрешението за строеж, евентуална ипотека върху проекта и договорните условия за завършване и разрешение за ползване. Предварителният договор е особено важен при такива покупки.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
