Собственикът може да загуби контрола върху имота си по два начина. Някой може да се нанесе и да откаже да излезе — наемател след изтичане на договора, роднина, който „само щеше да поживее малко“, непознат в празен апартамент. Или някой може да остане отвън, но да пречи — съсед, който препречва достъпа или строи извън границата. Тази публикация е за първата ситуация: някой друг владее имота и няма право на това.
Основното средство за защита на собственика е искът по чл. 108 от Закона за собствеността — ревандикационният иск. Той се основава на самото право на собственост и е насочен срещу всеки, който държи имота.
Какво трябва да докажете
Ако ответникът може да посочи валидно основание — действащ договор за наем, вписано право на ползване, дял в съсобственост — искът ще бъде отхвърлен и спорът трябва да се води на тази плоскост.
Може ли да е твърде късно?
Самият иск не се погасява по давност: собствеността не изтича само защото собственикът е чакал. Чакането обаче е опасно по друга причина. Лице, което владее имота като свой достатъчно дълго, може да стане собственик по давност — след десет години, или пет, ако е започнало да владее добросъвестно на основание, което изглежда валидно. Ако това се случи, вече няма собственост, която да защитавате. Действайте рано.
Обезщетение за времето, в което не сте ползвали имота
Към същото дело можете да предявите и иск за обезщетение в размер на наема, който бихте получили. Обитател, който е знаел, че няма право да е там, по правило го дължи за целия период на ползването, в рамките на петгодишната давност; обитател, който добросъвестно е смятал, че е собственик, го дължи едва от датата на завеждане на иска. Писмената покана все пак помага: тя поставя обитателя в известност и от нея започва да тече лихва. Съдът обикновено определя месечния пазарен наем въз основа на заключение на вещо лице. Затова изпращането на писмена покана веднага щом възникне проблемът има реална финансова стойност.
По-бързи пътища
Пълният исков процес може да отнеме година и повече. Два инструмента могат да скъсят чакането:
- Заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 от ГПК. Когато обитателят лично се е задължил с нотариален акт или с договор с нотариална заверка на подписите да предаде имота — например продавач, който е останал в имота след продажбата — съдът може да издаде заповед за незабавно изпълнение по чл. 417, т. 3 ГПК, без пълен процес. Документът за собственост на самия собственик не е достатъчен срещу бивш наемател, роднина или непознат. Обитателят може да възрази, но изпълнението може да започне междувременно.
- Обезпечителни мерки. При силни писмени доказателства може да се поиска от съда да обезпечи иска докато делото е висящо.
Кой път е подходящ зависи от документите, с които разполагате, и от начина, по който обитателят е попаднал в имота.
От решението до ключовете
Когато решението влезе в сила, съдът издава изпълнителен лист. Съдебният изпълнител насрочва въвод във владение и, при нужда със съдействието на полицията, изважда обитателя от имота. На този ден си връщате ключовете.
Често задавани въпроси
Договорът за наем изтече, но наемателят не напуска. Ревандикационен иск ли е това?
Може да бъде, защото след изтичане на договора наемателят няма основание да остане. В зависимост от документите иск по самия договор за връщане на имота може да е по-лесен. Избираме пътя, който ще Ви върне владението най-бързо.
Мога ли сам да сменя бравата или да изнеса вещите на обитателя?
Не. Саморазправата Ви излага на искове и дори на наказателна отговорност. Владението се връща чрез съда и съдебния изпълнител.
Обитателят твърди, че живее там повече от десет години. Загубил ли съм имота?
Не непременно. Давността изисква непрекъснато и несмущавано владение като собственик — не просто живеене в имота с Ваше разрешение. Решаващи ще са фактите и действията, които сте предприемали през годините.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
