При сделките с имоти в България нотариалният акт обикновено се предшества от предварителен договор: цена, капаро, срок за окончателния договор и последици, ако някой се откаже. В повечето случаи страните просто се срещат при нотариуса в уговорения ден. Понякога обаче някоя от тях не идва — продавачът е намерил по-добра оферта, купувачът се е разколебал, член на семейството възразява.
Законът дава на другата страна силно средство за защита. Съгласно чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите всяка от страните може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Съдебното решение замества нотариалния акт.
Условията
- Предварителният договор е действителен и съдържа достатъчно уговорки за сключване на действителен окончателен договор — най-малко имота и цената.
- При продажба на имот е установено, че продавачът е собственик; съдът проверява това служебно по чл. 363 от ГПК.
- Договорът не е развален от никоя от страните.
- Условията, поставени от страните за сключване на окончателния договор, са изпълнени.
Последното е важно при покупки „на зелено“. Ако договорът предвижда окончателният договор да се сключи след въвеждане на сградата в експлоатация („Акт 16“), а това още не е станало, искът не е загубен, но е преждевременен — съдът няма да го уважи, докато условието не бъде изпълнено.
Ами ако купувачът не е платил цялата цена?
Години наред съдилищата имаха различни виждания дали купувач, който още дължи част от цената, може да спечели делото. Върховният касационен съд реши въпроса с Тълкувателно решение № 4/2020, постановено на 9 май 2023 г.
Накратко: пълното плащане не е абсолютна предпоставка, дори ако в предварителния договор е уговорено цената да се плати преди окончателния договор. Съдът може да обяви договора за окончателен, но под условие — купувачът трябва да плати остатъка в двуседмичен срок от влизане в сила на решението (чл. 362, ал. 1 ГПК). Ако купувачът не плати в срок, решението може да бъде обезсилено по чл. 362, ал. 2 ГПК и собствеността не преминава.
Съдът разгледа и случая, в който самият купувач е в неизпълнение. Виновното забавяне на купувача не води автоматично до отхвърляне на иска. Отговорът на продавача при неизправен купувач е да развали договора — а това изисква реално уведомяване на купувача преди или по време на делото. Докато продавачът не е направил това, двете страни се считат за запазили интерес от сделката, а съдът решава спора колко точно се дължи.
Практически съвети
- Действайте в рамките на пет години. Искът се погасява с петгодишна давност, считано от датата, до която е трябвало да бъде сключен окончателният договор.
- Впишете исковата молба. Вписването ѝ в Имотния регистър защитава купувача, ако продавачът опита да продаде същия имот на друг, докато делото е висящо.
- Пазете документите. Доказателствата за плащанията, поканите до нотариуса и отговорите на другата страна стават доказателства по делото.
- Предвидете този сценарий още при подписването. Ясните уговорки за цена, срокове, условия и капаро правят евентуалния иск много по-лесен. Именно затова преглеждаме предварителните договори преди подписване.
Често задавани въпроси
Може ли и продавачът, а не само купувачът, да предяви този иск?
Да. Всяка страна по предварителния договор може да поиска той да бъде обявен за окончателен — например продавач, чийто купувач отказва да довърши сделката.
Не е ли по-добре да съдя за връщане на капарото?
Зависи какво искате. Ако все още желаете имота, искът по чл. 19, ал. 3 Ви го осигурява. Ако предпочитате да се откажете, разваляне на договора и претенция за капарото (или за двойния му размер, когато вината е на продавача и сумата е уговорена като задатък) може да е по-добрият път.
Какво променя решението на практика?
След като влезе в сила и остатъкът от цената бъде платен в срок, то има действието на нотариален акт: собствеността преминава, а решението се вписва в Имотния регистър.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
