Повечето съсобствености в България започват с наследство. Родител оставя апартамент на три деца: едното живее в него, второто иска да продаде, а третото живее в чужбина и рядко отговаря. Разводите и съвместните покупки водят до същата безизходица. Българското право решава проблема с прост принцип — никой не може да бъде задължен да остане в съсобственост против волята си. Ако съсобствениците не се разберат, всеки от тях може да поиска от съда да раздели имота.
Първо опитайте споразумение
Доброволната делба с нотариален акт, подписан от всички съсобственици, почти винаги е по-бърза и по-евтина от делото. Съдебната делба е инструментът, когато това не е възможно — защото някой отказва, не може да бъде открит или оспорва дяловете на останалите. Имайте предвид, че не всяко имущество може да бъде поделено от съда: някои активи, като наследени акции в акционерно дружество, могат да бъдат разпределени само по споразумение.
Първа фаза: кой какво притежава
Първата фаза решава два въпроса: кои са съсобствениците и какъв е делът на всеки. Всички трябва да участват в делото. В първото заседание всяка страна може да оспори правото на друг да участва или размера на дела му. Аргументите, които обикновено възникват тук, са:
- че завещание е недействително или трябва да бъде намалено, за да се възстанови запазена част;
- че съсобственик е прехвърлил дела си срещу задължение за издръжка и гледане;
- че един от съсобствениците е станал едноличен собственик чрез продължително владение.
След като тези спорове бъдат решени, съдът постановява решение по допускане на делбата. То определя със сила на пресъдено нещо страните, имотите и дяловете. Тези въпроси не могат да бъдат пререшавани. Ако делото бъде прекратено и по-късно заведено отново, то продължава направо от втората фаза.
Когато един съсобственик твърди, че притежава всичко
Най-оспорваният аргумент в първата фаза е придобивната давност — твърдението, че един съсобственик е владял целия имот като свой поне десет години и така е придобил дяловете на останалите. Отговорът зависи до голяма степен от това как е възникнала съсобствеността.
Съсобственост, която не е възникнала от наследяване — например при съвместна покупка. Законът предполага, че който упражнява фактическа власт върху вещ, я държи за себе си. Съсобственик, който е държал целия имот по начин, изключващ останалите, трябва да докаже само фактическата власт. Останалите тогава трябва да докажат, че владението е било прекъсвано или че е упражнявано и от тяхно име.
Съсобственост, възникнала от наследяване. Тук изходната точка е обратна. Наследниците, които ползват семейния имот, се предполага, че го правят за всички наследници заедно. Наследникът, който се позовава на давност, трябва да докаже, че е предприел действия, които ясно са показали на останалите, че вече държи имота само за себе си. Живеенето в наследен апартамент петнадесет години само по себе си не е достатъчно.
Втора фаза: сметки и разпределение
Втората фаза започва с паричните претенции между съсобствениците. Най-честата е за подобренията, платени от един от тях; предявяват се и претенции за ползването на имота. Съдът се произнася по всички тях с едно решение.
Назначени от съда вещи лица оценяват имота и преценяват дали той може да бъде реално разделен. Въз основа на това делото приключва по един от четири начина:
Разделяне на дялове
При няколко имота или при поделяем имот всеки съсобственик получава реален дял, а разликите в стойността се уравняват с пари.
Възлагане на един съсобственик
Неподеляемо жилище може да бъде възложено на съсобственик, който е живял в него при откриване на наследството и няма друго жилище — или, при бивше съпружеско жилище, на съпруга, на когото е предоставено упражняването на родителските права върху децата и който няма собствено жилище. Той изплаща на останалите стойността на дяловете им заедно със законната лихва в шестмесечен срок; ако условията са налице за няколко съсобственици, предимство има най-високото предложение.
Теглене на жребий
След като разделителният протокол влезе в сила, дяловете по правило се разпределят чрез теглене на жребий; съдът ги разпределя пряко само когато жребият е невъзможен или крайно неудобен.
Публична продан
Всеки друг неподеляем имот се изнася на публична продан, а сумата се разпределя според дяловете — освен ако всички съсобственици не се споразумеят за изкупуване на дяловете.
Преди да заведете делото
Съберете документите за собственост и, при наследствен имот, удостоверение за наследници за всеки починал собственик по веригата. Установете всички съсобственици и адресите им — включително тези в чужбина, които често забавят делото. И помислете дали реалният край не е публична продан: имотите, продадени чрез съдебен изпълнител, често постигат по-ниска цена от пазарната, което е силен аргумент за споразумение.
Често задавани въпроси
Може ли да бъда принуден да продам дела си против волята си?
В крайна сметка — да. Ако имотът е неподеляем, не бъде възложен на съсобственик, който отговаря на условията за това, и съсобствениците не се споразумеят за изкупуване на дяловете, съдът ще го изнесе на публична продан. Това често е причината неотстъпчиви съсобственици да седнат на масата за преговори.
Платих нов покрив и ремонт. Ще бъде ли взето предвид?
Да. Претенциите за подобрения се разглеждат във втората фаза, преди имотът да бъде разпределен. Пазете фактурите и доказателствата кой е платил.
Може ли съсобственик, живял години в имота, да претендира целия?
Само ако ясно е изключил останалите и е владял целия имот като свой поне десет години. Между наследници това се доказва трудно, защото ползването на семейния имот се предполага, че е от името на всички.
Публикацията съдържа обща информация за българското право към датата на издаване и не представлява правен съвет по конкретен случай.
